在樓市步入下半場(chǎng)，和黃還能繼續(xù)在內(nèi)地靠囤地賺錢(qián)嗎？ 本報(bào)記者鄺陽(yáng)升攝
銷(xiāo)售放緩、減少拿地，內(nèi)地房企進(jìn)入“冬閑”時(shí)節(jié)。然而，港資房企卻趁機(jī)頻繁抄底內(nèi)地土地市場(chǎng)，儼然一副“冬忙”景象。
2011年上半年，九龍倉(cāng)成為內(nèi)地拿地最活躍的港企。前3個(gè)月，九龍倉(cāng)就分別在蘇州、長(zhǎng)沙、杭州拿下多幅地塊，累計(jì)投入達(dá)100億元。2011年下半年，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、和記黃埔接棒九龍倉(cāng)，在內(nèi)地土地市場(chǎng)“淘金”。6月始，長(zhǎng)和系就先后在天津、長(zhǎng)春、大連、佛山等地收獲土地。
“要永遠(yuǎn)相信：當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來(lái)，所有人都不玩了再?zèng)_進(jìn)去。”李嘉誠(chéng)這句心得被不少投資者奉為金科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]玉律。而對(duì)這句話詮釋的最透徹到位的，還是這位超級(jí)富豪自己。然而，李嘉誠(chéng)留給業(yè)界的印象，不僅是土地抄底，還有涉嫌“囤地”。
早前就有媒體爆出，長(zhǎng)和系在上海、武漢等地的囤地行為，并坐收增值漁利。然而，和記黃埔2010年底在上海拍下的地王，卻遭遇到2011年該區(qū)域板塊價(jià)值下滑的尷尬。一向以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)著稱(chēng)的李嘉誠(chéng)，在樓市步入下半場(chǎng)，還能繼續(xù)在內(nèi)地靠囤地賺錢(qián)嗎？
斥資百億逆市搶地
和記黃埔是李嘉誠(chéng)著力內(nèi)地樓市的主要平臺(tái)，這次“搶地”的重任，依然由和記黃埔來(lái)履肩負(fù)。
2011年6月3日，和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區(qū)項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目由河北區(qū)城投公司與和記黃埔地產(chǎn)天津公司合作，預(yù)計(jì)投資超過(guò)60億元。在拿 下該項(xiàng)目?jī)H20天之后，和記黃埔長(zhǎng)春公司又以4.64億元的底價(jià)拿下長(zhǎng)春一塊土地面積為15.89萬(wàn)平方米的住宅商服用地，和記黃埔首入長(zhǎng)春高新區(qū)。
休息了四五個(gè)月，李嘉誠(chéng)再度出手。2011年11月，在多地土地頻頻流拍的情況下，和記黃埔果斷出手競(jìng)得佛山一地塊，預(yù)計(jì)總投資將超過(guò)15億元。時(shí) 代周報(bào)記者了解到，和黃購(gòu)得該地塊的總代價(jià)為8.96億元，該地塊后將供其發(fā)展成住宅及商業(yè)物業(yè)。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門(mén)之后，李嘉誠(chéng)在華 南再落一子。
時(shí)隔1個(gè)月，和記黃埔又現(xiàn)身大連土地市場(chǎng)，并聯(lián)手李嘉誠(chéng)另一地產(chǎn)平臺(tái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以19億元成功拿下大連西崗區(qū)一塊14.3萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。據(jù)介紹，本次土地收購(gòu)行為的主體項(xiàng)目公司為大連達(dá)連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權(quán)益。
除上述城市外，在本輪內(nèi)地樓市土地調(diào)控中，李嘉誠(chéng)還于2010年底，在重慶、上海、南京高價(jià)搶地。2010年11月，時(shí)隔三年，李嘉誠(chéng)再度在重慶出 手，和記黃埔通過(guò)競(jìng)拍方式，以13.1億元的價(jià)格成功拿下重慶兩江新區(qū)一處住宅用地。緊接著，李嘉誠(chéng)前后在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初，和 記黃埔下屬業(yè)貿(mào)投資有限公司以總價(jià)16.2億元摘得上海青浦區(qū)趙巷板塊17號(hào)地塊，樓面價(jià)為21436元/平方米，溢價(jià)率191.5%，并刷新了趙巷板塊 單價(jià)“地王”紀(jì)錄。平安夜，和記黃埔以31.8億元的總價(jià)拿下了南京河西板塊G53地塊，溢價(jià)17.7%，樓面價(jià)為8548元/平方米。
粗略計(jì)算，自2010年底，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系就已在內(nèi)地斥資百億元拿地，其在內(nèi)地的足跡遍布全國(guó)。2003年，和記黃埔在內(nèi)地僅布局了上海、深圳、重 慶、廣州、北京等7個(gè)城市。2004、2005兩年，和記黃埔“逆市而上”，陸續(xù)在西安、成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資 金，圈下了超過(guò)300萬(wàn)平方米的土地，基本完成了其對(duì)一級(jí)城市和主要二線城市的戰(zhàn)略布局。據(jù)2011年8月和記黃埔發(fā)布的中報(bào)，在土地方面，其目前所占土 地儲(chǔ)備可發(fā)展成共980萬(wàn)平方米以住宅為主的物業(yè)，其中97%在中國(guó)內(nèi)地、2%在英國(guó)及1%在新加坡與中國(guó)香港。此土地儲(chǔ)備包括分布于23個(gè)城市的48個(gè) 項(xiàng)目，預(yù)期在數(shù)年內(nèi)分期發(fā)展。
資金鏈優(yōu)勢(shì)明顯
內(nèi)地樓市正處極寒，李嘉誠(chéng)為何屢屢闊綽出手？
“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是吸引香港房企進(jìn)駐內(nèi)地的主要原因。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者分析，加上當(dāng)前國(guó)內(nèi)信貸減縮，很多中小房地 產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力加緊離岸，而此時(shí)香港房企進(jìn)入內(nèi)地開(kāi)拓市場(chǎng)的時(shí)機(jī)比較適宜，所以出現(xiàn)大量香港房企進(jìn)駐內(nèi)地，正是資本流動(dòng)和投資意愿雙重影響的結(jié)果。
事實(shí)上，不僅和記黃埔，九龍倉(cāng)、恒隆、嘉里建設(shè)、周大福等港企也紛紛在內(nèi)地“跑馬圈地”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年港企在內(nèi)地市場(chǎng)的投入就超過(guò) 200億元。這其中，大部分“淘金者”都能以底價(jià)獲得中意地塊或項(xiàng)目。不過(guò)也有例外，2011年9月，恒隆地產(chǎn)經(jīng)過(guò)83輪的激烈角逐以34.97億元奪下 昆明市兩宗商業(yè)地塊。
港企拿地，包括和記黃埔，背后都有資金鏈的優(yōu)勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，香港上市并且主要在香港運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)企業(yè)，平均的資產(chǎn)負(fù)債率僅為26.71%。然而香港的房產(chǎn)四大天王(李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘）的公司資本負(fù)債比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉誠(chéng)和記黃埔的凈資產(chǎn)負(fù)債率為21.9%。
相比而言，國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒超過(guò)70%。而公開(kāi)資料顯示，截至2011年上半年，內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，創(chuàng)近十年的新高，與此同時(shí)，上市房企總負(fù)債已超過(guò)1萬(wàn)億元。
2012年，新春伊始，土地市場(chǎng)格外冷清。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月，重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率達(dá)44%。然而，李嘉誠(chéng)似乎在為進(jìn)一步的抄底做準(zhǔn)備。據(jù)港 媒最新消息，和黃籌組中的5年期及10年期的美元債，由于反應(yīng)熱烈，已將發(fā)行規(guī)模各增加至5億美元，即共10億美元(約78億港元)。此舉無(wú)疑為2012 年和記黃埔在內(nèi)地市場(chǎng)搶地，備足“糧草”。
另一邊廂，李嘉誠(chéng)另一業(yè)務(wù)重心在香港的地產(chǎn)平臺(tái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，也對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)虎視眈眈。近日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄對(duì)媒體表示，2012年內(nèi)地將有大量收購(gòu)機(jī)會(huì)，長(zhǎng)實(shí)將會(huì)特別留意內(nèi)地城市綜合項(xiàng)目。
囤地首嘗苦果
具備資金鏈優(yōu)勢(shì)，香港房企在國(guó)內(nèi)的發(fā)展策略在大體上是相同的：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略上以一線重點(diǎn)城市作為依托，進(jìn)而進(jìn)入二、三線市場(chǎng)，由點(diǎn)到面地融入內(nèi)地市場(chǎng)。“然而，不同于其他港資房企，和記黃埔在內(nèi)地市場(chǎng)，屢屢通過(guò)土地升值而受益豐厚。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]首席分析師王海斌如是向時(shí)代周報(bào)記者表示。
李嘉誠(chéng)囤地時(shí)間最長(zhǎng)的地塊，當(dāng)屬?gòu)V州的黃沙地塊，該地塊是1994年由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開(kāi)工。而李嘉誠(chéng)位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目，囤地達(dá)95個(gè)月，雖然2007年被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)，但相比土地升值帶來(lái)的利潤(rùn)，就是“九牛一毛”。
此外，李嘉誠(chéng)在上海、北京、武漢、珠海等地都有囤地的“案底”。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海臺(tái)商最集中的古北新區(qū)推出的御翠豪庭[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]，從取得地塊到銷(xiāo)售就花了7年時(shí)間；另一個(gè)李嘉誠(chéng)集團(tuán)的普陀區(qū)真如副中心案，土地于2006年取得，但全數(shù)開(kāi)發(fā)完畢后，則要等到2018年。
在武漢寸土寸金的江漢路步行街商業(yè)核心區(qū)附近，和記黃埔在2005年拍得一塊地，就閑置了6年沒(méi)有開(kāi)發(fā)。而在北京，和記黃埔旗下的十三陵項(xiàng)目遲遲未 開(kāi)發(fā)，對(duì)此，李嘉誠(chéng)解釋為：“十三陵不是我們的問(wèn)題。政府要原來(lái)住在那里的居民交地，我們也明白，要好好安置當(dāng)?shù)氐木用裥枰獣r(shí)間。”和記黃埔還有一幅位于 廣東珠海淇澳島的住宅地塊也因政府原因處于閑置狀態(tài)。該幅合同編號(hào)為珠國(guó)土轉(zhuǎn)許字第20050038的地塊，是和記黃埔于2005年9月以9600萬(wàn)元的 價(jià)格取得，但截至目前仍閑置。
針對(duì)上述囤地現(xiàn)象，時(shí)代周報(bào)記者嘗試聯(lián)系和記黃埔香港、內(nèi)地的工作人員，但均回避這一問(wèn)題。李嘉誠(chéng)不止公開(kāi)一次表示：“長(zhǎng)和系公司從來(lái)不囤地，也從 來(lái)沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)土地。”但是一些機(jī)構(gòu)和政府的文件否定了這一說(shuō)法。易居中國(guó)早在2009年底發(fā)布的當(dāng)年土地報(bào)告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及 上百家地產(chǎn)企業(yè)，包括李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔。而2010年8月業(yè)內(nèi)知名的源自國(guó)土部1457宗閑置土地的“黑名單”，“上榜”者中，和記黃埔地 產(chǎn)赫然在列。
尚且不去討論“囤地”之舉是否違反了相關(guān)政策，從利潤(rùn)的角度出發(fā)，這種模式能否繼續(xù)奏效呢？萬(wàn)科總裁郁亮近日表示，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，以前那種靠土地升值而獲取豐厚利潤(rùn)的機(jī)會(huì)不會(huì)再有。而最近，和記黃埔也在土地市場(chǎng)上首償“苦果”。
2011年年末，上海趙巷16號(hào)地塊拍賣(mài)，以14.087億元的底價(jià)拍賣(mài)，折合樓板價(jià)僅為9559元/方米，與一年前和黃所拿趙巷17號(hào)地王的21436元/平方米的樓面地價(jià)相比，地價(jià)水平已縮水55%。趙巷16號(hào)地塊價(jià)格下調(diào)，或?qū)⒅苯佑绊懳羧?ldquo;地王”17號(hào)地塊的盈利空間。
