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房子延遲交付、一房?jī)少u(mài)，開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂找不到人，樓盤(pán)停工成為爛尾樓……近日，在湖南長(zhǎng)沙，媒體不斷曝出的此類(lèi)消息，讓手中攥著購(gòu)房合同、準(zhǔn)備簽購(gòu)房合同的群眾心中惴惴不安。
“跑路”傳聞屬實(shí)嗎？開(kāi)發(fā)商究竟怎么了？的確出現(xiàn)了資金鏈斷裂或者緊張的壓力嗎？握有合同的業(yè)主的利益誰(shuí)來(lái)保障？本報(bào)記者就此進(jìn)行了調(diào)查采訪。
一問(wèn)
跑路傳聞屬實(shí)嗎
近日媒體曝出的湖南長(zhǎng)沙房屋延遲交付、一房?jī)少u(mài)，開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂找不到人，樓盤(pán)停工成為爛尾樓等消息，讓手中攥著購(gòu)房合同、準(zhǔn)備簽購(gòu)房合同的群眾心中惴惴不安。事情果真如此嗎？開(kāi)發(fā)商真的“跑路”了嗎？
在位于長(zhǎng)沙猴子石大橋西側(cè)的“湘江700”樓盤(pán)項(xiàng)目地，記者看到營(yíng)銷(xiāo)中心的玻璃上、沙盤(pán)上到處都被業(yè)主涂滿(mǎn)了“欠債、還錢(qián)”等字樣。
該樓盤(pán)業(yè)主丁偉告訴記者，過(guò)完年后項(xiàng)目工地就一直處于停工狀態(tài)，2月13日，他們懷疑開(kāi)發(fā)商卷款逃跑，并向長(zhǎng)沙市公安局岳麓分局報(bào)案。
“前期一切都很正常，到了去年10月突然一群邵陽(yáng)債主拿著抵押借款合同，來(lái)到項(xiàng)目工地要求負(fù)責(zé)人還錢(qián)，這時(shí)我們才知道房子出事了”，而此時(shí)，丁偉已經(jīng)支付給開(kāi)發(fā)商包括首付及各種稅費(fèi)等款項(xiàng)共計(jì)38萬(wàn)元。
隨后100多戶(hù)業(yè)主一碰頭，各種問(wèn)題浮出水面。有的業(yè)主交了房款沒(méi)有在房產(chǎn)局備案，有的則是開(kāi)發(fā)商代辦的銀行按揭一直沒(méi)有批，有的則是交了錢(qián)沒(méi)有簽合同。
其間，開(kāi)發(fā)商湖南陽(yáng)光勒江投資開(kāi)發(fā)有限公司法人陳支海委托工程負(fù)責(zé)人告訴業(yè)主，工程沒(méi)有停，2011年12月31日前公司將解決全部問(wèn)題。但隨后開(kāi)發(fā)商卻不見(jiàn)蹤影，承建商湖南順天建設(shè)公司最終也因沒(méi)有資金不得不在過(guò)完年后停工。
同樣的情況也發(fā)生在長(zhǎng)沙河西的樓盤(pán)“麓山里佳園”。據(jù)業(yè)主彭麗介紹，去年10月10日向開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙學(xué)士房地產(chǎn)有限公司交付了47.5萬(wàn)元房款，但到了12月31日合同約定交房日，卻得到了“延期到2012年4月交房”的消息。
今年2月4日其他業(yè)主打來(lái)電話(huà)告訴她：開(kāi)發(fā)商跑路了。隨后，彭麗獲悉，她買(mǎi)的7棟2單元203房早在2011年4月就已經(jīng)過(guò)戶(hù)給一個(gè)叫覃文平的男子。覃文平稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商因?yàn)闆](méi)有現(xiàn)金，只得把麓山里佳園十幾套房子“抵押”給了他。
彭麗介紹說(shuō)，經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì)核實(shí)，“該樓盤(pán)一房?jī)少u(mài)2戶(hù)，假合同9戶(hù)，未備案35戶(hù)，延遲交房92戶(hù)。”
但是，針對(duì)媒體所指的開(kāi)發(fā)商“跑路”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“存在一定誤讀”。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商跑路屬于“經(jīng)濟(jì)犯罪”，需要由公安部門(mén)進(jìn)行偵查認(rèn)定。“目前媒體報(bào)道紛傳的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商，只是因?yàn)榍穫啵瑫簳r(shí)躲起來(lái)了，公安部門(mén)正在偵查仍然沒(méi)有定論。”
而岳麓分局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相關(guān)案件正處于調(diào)查階段，只要情況屬實(shí)公安機(jī)關(guān)將正式立案，對(duì)違法犯罪行為一查到底。
據(jù)了解，類(lèi)似一房多賣(mài)、卷款跑路的情況，自去年下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙已發(fā)生6起。
二問(wèn)
開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂了嗎
盡管目前還不能斷定開(kāi)發(fā)商是否真的跑路，但不可否認(rèn)的是，這些開(kāi)發(fā)商陷入了“資金緊張、甚至資金鏈斷裂”的困境。這可以從麓山里佳園開(kāi)發(fā)商朱雙文的代理人易凌凌那里獲得證實(shí)。“房子賣(mài)不出去，銀行又貸不到款，資金當(dāng)然緊張了”，易凌凌稱(chēng)。
對(duì)于這一狀況發(fā)生的原因，湖南省政協(xié)委員、湖南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，售樓價(jià)格一直處于下行通道，這就導(dǎo)致了買(mǎi)樓者觀望情緒加重，樓市很難再現(xiàn)當(dāng)年開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就售空的盛況。這一情況表明宏觀調(diào)控的作用在逐步顯現(xiàn)，樓市價(jià)格降低的趨勢(shì)也必將延續(xù)。
而這也恰恰印證了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)歐陽(yáng)學(xué)海此前向記者提到的一個(gè)觀點(diǎn)：國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該達(dá)到這樣兩個(gè)目標(biāo)，一是讓“沒(méi)房的人有房住，有房的人不囤房”；二是不能讓房地產(chǎn)成為主要的投資市場(chǎng)，要經(jīng)過(guò)“大浪”讓實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)粗放的中小開(kāi)發(fā)商離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“目前有開(kāi)發(fā)商面臨資金緊張的問(wèn)題，這是他們應(yīng)該買(mǎi)的一次教訓(xùn)。”王義高說(shuō)，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越需要精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，而不是通過(guò)囤地、建房、售房簡(jiǎn)單粗放的經(jīng)營(yíng)方式。
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商向記者透露，有的開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張超過(guò)自身資金能力經(jīng)營(yíng)，一旦銀行房貸緊縮，只能轉(zhuǎn)向民間借貸。有的開(kāi)發(fā)商抱著“圈了錢(qián)就走人”的心態(tài)，“隨著國(guó)家調(diào)控的繼續(xù)，將會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金大考。”
在王義高看來(lái)，目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中小開(kāi)發(fā)商占2/3左右，真正有實(shí)力的房地產(chǎn)商不是很多，行業(yè)水平參差不齊，“中小開(kāi)發(fā)商要可持續(xù)發(fā)展，必須走精細(xì)化經(jīng)營(yíng)之路。例如，一個(gè)樓盤(pán)的選址、設(shè)計(jì)應(yīng)該注重節(jié)能環(huán)保等。”
王義高認(rèn)為，政府部門(mén)應(yīng)該做好對(duì)房地產(chǎn)商的“心理疏導(dǎo)”。房?jī)r(jià)的合理回歸，正是企業(yè)轉(zhuǎn)型的一次機(jī)會(huì)，而不是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打擊,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的銀行貸款、業(yè)主前期的房款等資金流向的監(jiān)管，使之不出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商卷款跑路的情況。
三問(wèn)
購(gòu)房者損失誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)
辛辛苦苦攢錢(qián)買(mǎi)房，卻出現(xiàn)了目前的狀況，購(gòu)房者不但心煩，更加心痛。他們的權(quán)益應(yīng)該如何保障？
長(zhǎng)沙市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人提醒購(gòu)房者，在購(gòu)房前務(wù)必了解開(kāi)發(fā)商國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證“五證”是否齊全。
這位負(fù)責(zé)人建議，購(gòu)房者可通過(guò)官方網(wǎng)站、房產(chǎn)管理部門(mén)等各種途徑了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、誠(chéng)信度、規(guī)模等情況。
而王義高則建議，一旦出現(xiàn)爛尾樓，政府應(yīng)該收回項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，重新引入有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，“不能讓購(gòu)房者的房款打了水漂”。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)該盡量完善現(xiàn)有破產(chǎn)體系和破產(chǎn)程序，保護(hù)業(yè)主和債權(quán)人的利益。
劉元春同時(shí)建議，地方政府也可以適當(dāng)通過(guò)銀行、金融等手段，對(duì)負(fù)債狀況嚴(yán)重、資金有較大缺口的企業(yè)予以關(guān)注和監(jiān)控，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的政策調(diào)整，防止購(gòu)房者利益受損。
北京金臺(tái)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人郭衛(wèi)東則建議，為防患于未然，應(yīng)鼓勵(lì)債權(quán)人舉報(bào)，加大對(duì)相關(guān)責(zé)任人的懲處力度，必要時(shí)動(dòng)用刑偵手段，讓卷款逃跑者無(wú)處藏身。
此外，他認(rèn)為，政府在審批項(xiàng)目尤其是預(yù)售項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入資格、資金狀況進(jìn)行嚴(yán)格的審查和管理。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，不妨參照銀行準(zhǔn)備金制度，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備金制度，讓房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)地產(chǎn)前，預(yù)交部分保證金，增強(qiáng)業(yè)主和政府因企業(yè)開(kāi)發(fā)資金斷裂而面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的抵抗能力。
但劉元春提醒說(shuō)，從目前的狀況看，開(kāi)發(fā)商卷款逃跑的事件還是少數(shù)。政府最好不要因?yàn)樵跓o(wú)法判斷房地產(chǎn)企業(yè)具體情況的背景下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行貿(mào)然的市場(chǎng)干預(yù)。否則，可能會(huì)擾亂正常的市場(chǎng)秩序。
(責(zé)任編輯：鑫報(bào))
