58%的市民想在安寧投資置業(yè) 日益擁擠的城區(qū)面臨城市容積率考量

　　■速讀

　　今年上半年，安寧區(qū)房地產(chǎn)開盤項目占蘭州市的40%，下半年可供應(yīng)6126套房屋，占蘭州市總供應(yīng)量的一半以上。憑借著規(guī)劃、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境等優(yōu)勢，安寧逐漸成為蘭州市民置業(yè)的新選擇。與此同時，市民也對快速發(fā)展的安寧板塊表示出會降低幸福指數(shù)的擔(dān)憂。對此鑫報經(jīng)濟分析團隊和合慧經(jīng)濟研究機構(gòu)提出自己的建議，以供參考。

　　今年以來，十余個新興樓盤在安寧相繼崛起。

　　隨著城市規(guī)模不斷擴大，中心城區(qū)發(fā)展飽和，安寧憑借后來居上的規(guī)劃優(yōu)勢、濃厚的文化底蘊、良好的生態(tài)環(huán)境、合理的產(chǎn)業(yè)配套逐漸成為蘭州市民置業(yè)的新選擇，而面對正在“長高”、“長胖”的安寧板塊，不少市民擔(dān)心日益擁擠的城區(qū)如何提升他們的幸福指數(shù)。如何實現(xiàn)安寧建設(shè)強度的合理，既能實現(xiàn)資源節(jié)約，又能一定程度達(dá)到環(huán)境又好？

　　鑫報經(jīng)濟分析團隊和合慧經(jīng)濟研究機構(gòu)認(rèn)為：安寧房地產(chǎn)投資熱的背后應(yīng)考慮城市容積率。城市容積率越高，居民的舒適度相對越低，但是資源節(jié)約了；反之，舒適度越高，容積率要低，資源節(jié)約就不夠，但是環(huán)境又好了。所有問題都在矛盾中——安寧面臨的實際問題是，要在兼顧各方利益的同時尋求平衡點。

　　“地緣”現(xiàn)在選擇了安寧區(qū)

　　作為一名老蘭州，關(guān)振中老先生在安寧區(qū)鋁廠家屬院住了16年，在他看來，“城關(guān)區(qū)太擠、西固污染嚴(yán)重，七里河基礎(chǔ)設(shè)施落后，只有安寧，雖然起步晚，但文化氛圍濃厚，生態(tài)環(huán)境較好，污染較之各區(qū)也較低，片區(qū)規(guī)劃更合理專業(yè)。”

　　中國人比較講究“地緣”，生長在一個地方就會有一定的情結(jié)在里面。每個城市都會有一個發(fā)展點，而這個發(fā)展點都不是無緣無故出現(xiàn)的。而每個城市的發(fā)展點都是需要積累、沉淀，繼而傳承下來。

　　在蘭州，這個“地緣”現(xiàn)在選擇了安寧區(qū)。橫覽蘭州五區(qū)，安寧板塊作為蘭州市全力打造的文化教育區(qū)，高校云集，文化氛圍濃厚；其次，安寧板塊后發(fā)優(yōu)勢明顯，由于起步較晚，在規(guī)劃上比蘭州其他區(qū)更有條理；第三是生態(tài)環(huán)境較好，蘭州濕地公園、蘭州植物園、仁壽山等景點都位于該片區(qū)，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境加之上黃河風(fēng)情線，高度提升了安寧板塊的人居品質(zhì)。

　　可以說，安寧區(qū)的規(guī)劃是“站在別人的肩膀上”，它吸取了雁灘、東崗地區(qū)的教訓(xùn)，片區(qū)規(guī)劃更合理專業(yè)，把地區(qū)規(guī)劃與文化產(chǎn)業(yè)結(jié)合，高校周邊的輻射產(chǎn)業(yè)正在凸起，較之其他區(qū)新建樓盤，居于安寧，生活服務(wù)以及其他第三產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象。對現(xiàn)代人來說，房子的意義不再只是遮風(fēng)擋雨和睡覺的場所，它還要承載個人生活品質(zhì)的展現(xiàn)功能。

　　現(xiàn)代的規(guī)劃理念包括生活配套設(shè)施、更先進的理念。如果拿城關(guān)區(qū)和安寧區(qū)做對比，正是在城關(guān)區(qū)的襯托下，安寧得到更進一步的發(fā)展。在這個過程中，在同比條件下，安寧區(qū)的配套設(shè)施，比如路網(wǎng)、距離、商業(yè)配套、便利店、醫(yī)院、幼兒園等得到科學(xué)的規(guī)劃，在城關(guān)區(qū)的幫襯下，安寧區(qū)也將更加完善。但從人氣上說，安寧區(qū)還是需要一個過程。

　　58%的市民愿在安寧購房

　　進入到下半年，整個蘭州樓市都顯得生機勃勃整裝待發(fā)，根據(jù)蘭州搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月1日統(tǒng)計，2012年上半年三個區(qū)域共開盤5個，其中，城關(guān)區(qū)開盤2個，安寧區(qū)2個（其中包含一個地下步行街），皋蘭1個，總供應(yīng)量達(dá)到2510套。在下半年的預(yù)計開盤項目中，安寧區(qū)的新盤占到整個下半年共開盤的一半，足以顯示安寧區(qū)正在快速崛起，其中安寧區(qū)預(yù)計開盤的6個樓盤（中海凱旋門、中集幸福里、伊真學(xué)府美苑、寶迪文郡、安寧亞泉灣、加萊印象）供應(yīng)量為6126套，占到下半年總供應(yīng)量的一半以上。

　　搜狐焦點網(wǎng)蘭州站根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出：安寧區(qū)自2007年截止目前，一共出讓成交各類用途土地77幅。其中，僅有19幅為住宅用地，出讓面積達(dá)到42.63公 頃，經(jīng)適房開發(fā)面積達(dá)9.0公頃。安寧區(qū)2012年土地交易市場相比以往更為活躍，有6幅住宅用地在上半年成交?？梢婇_發(fā)商已經(jīng)看到安寧區(qū)的區(qū)域價值，開始加快安寧拿地的步伐，預(yù)計未來幾年安寧的商品住宅供應(yīng)量會有所提升。

　　從安寧區(qū)近五年商品房成交量上看，安寧區(qū)2008年成交商品房套數(shù)4606套，居過往5年之首；2009-2010年，安寧區(qū)成交量趨于平穩(wěn)，保持在25萬平米左右；2012年上半年，國家宏觀調(diào)控效果較為明顯，安寧區(qū)商品房共成交5.5萬平方米，成交量為2011年全年成交水平的一半。隨著安寧7月出現(xiàn)的新盤 “井噴”現(xiàn)象，樓市放量會逐漸增多，在降息利市的影響下，預(yù)計今年安寧區(qū)域的商品房成交量會微幅上升。

　　蘭州市房地產(chǎn)辦的調(diào)查顯示，58%的人愿意在安寧購房，老百姓在安寧購房的意愿比較強烈。大部分人認(rèn)為安寧區(qū)有后勁的發(fā)展，同時安寧區(qū)在政府和開發(fā)商的不斷運作下，安寧區(qū)在蘭州市人民的想象中有很大的發(fā)展空間。

　　“近幾年來，蘭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)很少出現(xiàn)這種大盤扎堆亮相的情況。”蘭州搜房網(wǎng)工作人員在向記者提供數(shù)據(jù)時表示，安寧區(qū)有很多成熟的樓盤，并且銷售得非常好，這幾年居住到安寧的人越來越多，不僅有城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)的，還有大量的購房者是來自省內(nèi)地縣，安寧必將成為蘭州樓市今年乃至未來幾年的最大亮點。

　　容積率過度增大　　破壞居住環(huán)境

　　現(xiàn)在我們反過來說說容積率，很多朋友在購新房時都會遇到一個新詞“容積率”，那到底什么是住宅小區(qū)建筑容積率，住宅小區(qū)建筑容積率怎么算呢?

　　所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。

　　對于發(fā)展商來說，住宅小區(qū)建筑容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

　　居住是城市的主要功能之一，城市建筑量的一半是住宅。隨著城市化的發(fā)展，城市人口越來越密集，在土地日益緊缺的情況下，必然要走土地集約利用的道路。適當(dāng)提高和合理利用居住容積率是實現(xiàn)土地集約利用的可行之路。在一些土地資源短缺的城市、地區(qū)，如城關(guān)區(qū)都是通過適當(dāng)?shù)奶岣呷莘e率有效地緩解了人地矛盾。在市場經(jīng)濟條件下，居住用地的價格、開發(fā)規(guī)模和區(qū)位分布都遵循一定的市場規(guī)律。

　　容積率作為城市控制性規(guī)劃的一個指標(biāo)，是土地利用強度的一個反映，對居住地價有重要的影響。容積率的增大可以減少單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋貎r格，降低土地的開發(fā)成本，提高開發(fā)收益。城市的多中心發(fā)展提高了城市的平均容積率，進而提高了分布在城市中心外圍的居住地價，對居住用地的分布也有一定的影響。但容積率的增大也會導(dǎo)致建筑密度、建筑高度的增大，一定程度上破壞了城市的居住環(huán)境。

　　警惕提高容積率風(fēng)險

　　目前，蘭州市城區(qū)平均容積率達(dá)1.42，平均建筑密度達(dá)0.37，人地矛盾日漸突出，土地的利用水平不夠高，土地的經(jīng)濟剩余價值沒有完全顯現(xiàn)出來。蘭州市已要求加快城市“長高”、“長大”的速度，拓展城市發(fā)展空間。

　　“容積率是一平米的土地所建的面積。那么，‘既節(jié)約、又友好’的安寧容積率多少合理？”，從宏觀上講，蘭州目前的平均容積率達(dá)1.42，相比之下，容積率并不是非常高。土地是非常寶貴的資源，安寧想建設(shè)資源節(jié)約型社會可以考慮提高容積率。

　　舉例說，500萬方的公共設(shè)施土地，如果容積率由3提高到4.5，提高50％，那就增加了250萬方；而這個250萬方建筑按照容積率3計算，就需要1250畝土地才能建成。 “假設(shè)每畝土地需要300萬元，就節(jié)約了375億，資源節(jié)約效果非常明顯。”

　　如何實現(xiàn)城市建設(shè)強度的合理，既能實現(xiàn)資源節(jié)約，又能一定程度達(dá)到環(huán)境友好？這就需要安寧區(qū)研究如何使城市的建設(shè)強度合理，既能實現(xiàn)資源節(jié)約，又能基本達(dá)到環(huán)境友好。

　　從資源節(jié)約的角度來講，容積率高當(dāng)然是好事，但容積率高到一定程度，交通堵塞了，環(huán)境不行了，空氣質(zhì)量下降了，那又如何去實現(xiàn)環(huán)境友好呢？

　　鑫報經(jīng)濟分析團隊和合慧經(jīng)濟研究所提出，城市規(guī)劃與建設(shè)，要根據(jù)實際情況，找到一個合理的區(qū)間，不能簡單地說資源節(jié)約型比環(huán)境友好型更重要，也不能說環(huán)境友好型比資源節(jié)約型要好。

　　“提高容積率是資源節(jié)約型，降低容積率是環(huán)境友好型。如果追求局部的、自身的，不講全局利益的話，那容積率越高越好，但要考慮提高容積率的風(fēng)險。”鑫報經(jīng)濟分析團隊和合慧經(jīng)濟研究所提出，如果容積率提高幅度過高，就需要考慮風(fēng)險有多大。可能暫時沒有什么影響，但也許以后會帶來交通堵塞，可能把前面節(jié)約的多少億全部投進去改善交通和環(huán)境還不夠。

　　在一片空曠的田野里，上一個企業(yè)，建座大樓，在各項規(guī)劃配套齊備的情況下，政府建設(shè)恐怕不在話下。但眼下面對安寧區(qū)建設(shè)，難就難在不是在一張沒有涂抹的白紙上畫畫，也不是在一塊剛剛撕出來的新布料上做服裝，而是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的再次會診把脈，既要有整個區(qū)建設(shè)的前瞻性，又要突出區(qū)域個性，做到科學(xué)布局、合理規(guī)劃、資源整合。