房地產(chǎn)進(jìn)入“弱汰強(qiáng)留”時(shí)代
國五條效果取決于實(shí)施
國五條細(xì)則祭出之后，房地產(chǎn)再次成為全社會最熱的話題。
每一次房地產(chǎn)調(diào)控，除了導(dǎo)致房價(jià)變化外，對整個(gè)行業(yè)也是一次沖擊：有些企業(yè)可能面臨倒閉，而有些企業(yè)則趁機(jī)擴(kuò)充實(shí)力。
作為老牌房地產(chǎn)央企，中海地產(chǎn)也在調(diào)控的大背景下加速追趕。有分析稱，2013年中海地產(chǎn)或?qū)⒊奖＠?、萬科，成為國內(nèi)房地產(chǎn)老大。
在“兩會”現(xiàn)場，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國建筑股份有限公司副總裁兼中海地產(chǎn)主席孔慶平。在他看來，地產(chǎn)行業(yè)必將進(jìn)入產(chǎn)品多元化階段，在政策等因素的作用下，將開始“弱汰強(qiáng)留”的過程，而決定性因素是企業(yè)的成熟度。在他看來，房地產(chǎn)調(diào)控是正確的，企業(yè)也想有穩(wěn)定的政策預(yù)期，而地產(chǎn)企業(yè)的盈利在5%~8%就很好。
地產(chǎn)行業(yè)整合是大趨勢
NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都在談轉(zhuǎn)型，如向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，注重產(chǎn)品和收益的多元化，您怎么看？
孔慶平：長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)上應(yīng)有一個(gè)長、短期的安排，但這必須根據(jù)內(nèi)部的資源狀況來定。十年前我們的公司發(fā)展策略就提到適當(dāng)加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入，經(jīng)過一段時(shí)期的努力，希望商業(yè)地產(chǎn)的盈利占到20%，這是我們的一個(gè)基本方向。
目前我們已建成的、正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)大約有250萬平方米，去年底我們已經(jīng)完成了50萬平方米。我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)要考慮資源效率和投資機(jī)會的問題，我們的重點(diǎn)是城市核心地區(qū)的甲級寫字樓和商業(yè)中心。房地產(chǎn)企業(yè)著眼于產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能算轉(zhuǎn)型，只是做了一些調(diào)整。
NBD：您剛才提到商業(yè)地產(chǎn)占盈利20%的目標(biāo)似乎還沒有完成，目前住宅地產(chǎn)仍然是主流吧？
孔慶平：那是當(dāng)然，這幾年政策的重點(diǎn)是打擊投資、投機(jī)性需求，但是剛需不能抑制。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在中國有很大的發(fā)展空間，住房的改善性需求會隨著居民收入的不斷提升而提升。
NBD：現(xiàn)在強(qiáng)勢房企開始在各地加速拿地建房，對于行業(yè)進(jìn)入整合階段，您怎么看？
孔慶平：中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，逐漸在走向成熟，特別是一些大城市已經(jīng)很成熟。以前市場上充斥了一些不專業(yè)的開發(fā)商，他們的產(chǎn)品是不能滿足消費(fèi)者需求的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場雖然很火爆，但空置率卻在不斷增加。在目前的市場中，在政策的作用下，也就開始了“弱汰強(qiáng)留”。
“鬼城”是城鎮(zhèn)化的一個(gè)階段
NBD：有聲音抨擊大型房企，說他們其實(shí)是用資金能力擠出了其他同行，您怎么看？
孔慶平：的確存在這個(gè)問題，但我想資金并不是主要的問題。一些開發(fā)商有點(diǎn)錢，以為買了塊地就可以賺錢，但沒想到房子蓋到一半就蓋不下去了，或者是蓋好了又賣不出去，資金無法回籠。出現(xiàn)這種情況的最主要原因是房產(chǎn)商沒有根據(jù)自身的能力去做與它們能力相符的事情。投資超過了自身的能力，這就是風(fēng)險(xiǎn)。
NBD：還有觀點(diǎn)稱，現(xiàn)在大型開發(fā)商以國企居多，而且表現(xiàn)都十分優(yōu)異，對民企形成了擠出效應(yīng)，您怎么看待這種說法？
孔慶平：目前的市場適合真正有實(shí)力的開發(fā)商去參與，真正有實(shí)力的不一定是國企，也有可能是民企。這種實(shí)力體現(xiàn)在，市場在任何情況下，無論是暢銷還是冷清，它都能夠生存。這就要求房企有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)能力，需要保持對健康財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的堅(jiān)持。
比如中海在2008年的時(shí)候，手頭的凈現(xiàn)金仍然有資產(chǎn)的10%左右，就算銀行那個(gè)時(shí)候不給放款，我們?nèi)匀挥凶銐虻馁Y金儲備去推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)。
NBD：目前很多大型房企都重回一、二線城市，也有關(guān)于三、四線城市出現(xiàn)“鬼城”的報(bào)道，您怎么看待這個(gè)問題？
孔慶平：有一些城市存在“鬼城”的問題，是因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)承受力、消費(fèi)水平?jīng)]有到達(dá)那個(gè)水平。但這只是城鎮(zhèn)化過程中一個(gè)階段的表現(xiàn)，長遠(yuǎn)來說，還是會沿著已經(jīng)趨于成熟的市場路徑而進(jìn)行演變。
舉個(gè)例子，北上廣深四個(gè)一線城市在2006年以前房價(jià)漲幅是非常小的，直到2006年后才開始有明顯的增幅。我們2003年在北京金融街推出了一個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)的均價(jià)是12800元/平方米，但根本賣不動(dòng)，現(xiàn)在可能要在10萬元以上了吧。這個(gè)例子說明，現(xiàn)在的三、四線城市還沒有到相應(yīng)的階段，到了那個(gè)階段房地產(chǎn)必然會有比較好的發(fā)展。
“國五條”效果取決于地方實(shí)施
NBD：“國五條”細(xì)則已經(jīng)出臺了，房地產(chǎn)市場又面臨新一輪調(diào)控，您怎么看待調(diào)控？
孔慶平：“國五條”按差額征收20%個(gè)稅的政策效果如何，需要看未來的實(shí)施細(xì)則，更需要時(shí)間的檢驗(yàn)。過去某些城市對二手房交易持有物業(yè)不足五年轉(zhuǎn)讓的要對超出部分征稅，但大部分城市目前沒有這么做了?，F(xiàn)在新的政策提出來了后，要看實(shí)施的細(xì)則如何，還要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些適合的政策。
樓市調(diào)控以來，以去年為例，無論是成交量還是價(jià)格都略微上升，說明調(diào)控還在老百姓可以接受的區(qū)間范圍。不能總說調(diào)控沒有效果。因?yàn)槿绻麤]有這些政策的話，市場可能就很難想象。
NBD：此前中國地產(chǎn)圈說四大企業(yè)就是“招保萬金”，現(xiàn)在中海已經(jīng)逐漸趕上來了，您有什么感想？
孔慶平：萬保招金說的是A股市場，我們從來沒有和他們放在一起進(jìn)行過比較，我們是紅籌股。
中海地產(chǎn)的品牌定位是做精品。我們是承包商出身，對工程進(jìn)度和工程質(zhì)量的控制是我們的長項(xiàng)。由于我們是在海外上市，因此具有整合境內(nèi)境外資本的優(yōu)勢，我們的管理成本也比較低，我們的營銷成本與營銷總額之比低于1%。
(責(zé)任編輯：鑫報(bào))
