區(qū)域之間差異大 調(diào)控應(yīng)該差別化

 

　　城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應(yīng)越緊張

 

　　“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對此表示質(zhì)疑，認(rèn)為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時(shí)擁有一套自己的房子而發(fā)愁。

 

　　盡管我們已經(jīng)在總量上告別了住房的絕對短缺，但不同城市、不同區(qū)域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。

 

　　“如果說10年前各個(gè)地方都缺房子的話，現(xiàn)在不同城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化。”任興洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市住房供不應(yīng)求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)也在大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這些地方應(yīng)該說已經(jīng)不缺住房了，今后甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的情況，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　不動(dòng)產(chǎn)的地域性和不可遷移，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。央行有關(guān)研究報(bào)告顯示，全國除西藏外的30個(gè)省份中，2007年—2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應(yīng)越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

 

　　無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院近期對100個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，目前有3個(gè)二線城市在售項(xiàng)目總規(guī)模超過1億平方米，超過北京。另有2個(gè)城市在售項(xiàng)目超過8000萬平方米，已超過上海。同時(shí)部分二、三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。而一線城市盡管土地供應(yīng)量和在售項(xiàng)目規(guī)模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強(qiáng)，現(xiàn)有供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，一線城市的房價(jià)上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。

 

　　“樓市調(diào)控應(yīng)該重視住房市場的差異化，政策需要更加細(xì)致、更有針對性，避免一刀切。”任興洲說。最近出臺(tái)的“國五條”細(xì)則就明確要求，各省要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)；對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。

 

　　除了區(qū)域上的不平衡，住房供應(yīng)還存在著類型上的結(jié)構(gòu)性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。

 

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的核心是強(qiáng)調(diào)“控制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求”，這個(gè)政策方向應(yīng)該長期堅(jiān)持不動(dòng)搖，同時(shí)與加強(qiáng)保障房建設(shè)和反腐敗結(jié)合起來，力求改變當(dāng)前住房資源占有不平衡的情況。

 

　　應(yīng)啟動(dòng)普查盡快摸清底數(shù)

 

　　上一次房屋普查是1985年，呼吁盡快開展全國性的城鎮(zhèn)住房普查。同時(shí)，政府要從更高層面統(tǒng)籌安排，全面了解住房需求

 

　　“你們對當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｓ星闆r和供需狀況了解得清楚嗎？未來幾年大概要建設(shè)多少房子，有據(jù)可查嗎？”記者就這一問題詢問了多位城市住房主管部門的負(fù)責(zé)人，得到的答案都比較模糊。其中一位負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們每年制定土地和住房供應(yīng)的相關(guān)計(jì)劃，基本上是參考前幾年的供應(yīng)量和銷售量來制定。至于跟需求是否匹配，到底缺不缺房子，因?yàn)榈讛?shù)不清，更多時(shí)候是憑感覺。而住房的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)在更多的是市場導(dǎo)向，開發(fā)商預(yù)期好，愿意拿地開發(fā)，我們當(dāng)然歡迎。最后能不能賣得好，與市場需求有關(guān)，也和開發(fā)商自身營銷水平和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力有關(guān)。”

 

　　作為制定“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)中長期規(guī)劃的牽頭單位，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在制定規(guī)劃的過程中也深深感到底數(shù)不清的困擾。“我們一直在呼吁盡快開展一次全國性的城鎮(zhèn)住房普查，上一次房屋普查已經(jīng)是1985年的事情了，現(xiàn)在城市居民的住房狀況已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。”協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示，只有通過住房普查摸清需求的底數(shù)，才能了解清楚各地到底缺不缺房子，缺多少，缺什么類型的房子。從而才能更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)的規(guī)劃，更有針對性地對住房市場進(jìn)行調(diào)控。

 

　　無論是商品房還是保障房建設(shè)，底數(shù)不清都造成了困擾。為了讓保障房建設(shè)的品種、數(shù)量與當(dāng)?shù)刈》啃枨蟊M可能地匹配，2011年下半年，陜西省組織了一次涉及200多萬戶、規(guī)模浩大的中低收入家庭住房情況調(diào)查。為了保證調(diào)查得到盡可能翔實(shí)的數(shù)據(jù)，陜西住建廳通過報(bào)紙、電視、社區(qū)張貼通知、發(fā)送公益短信等方式進(jìn)行宣傳；同時(shí)，與社區(qū)入戶服務(wù)相結(jié)合，對行動(dòng)不方便等情況特殊的人群做到上門服務(wù)。住建廳還專門從10所高校抽調(diào)1000名大學(xué)生，經(jīng)培訓(xùn)后深入到全省各縣區(qū)協(xié)助調(diào)查。在普查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，陜西省制定了未來幾年的保障房建設(shè)規(guī)劃。

 

　　“弄清了家底以后，今后動(dòng)態(tài)調(diào)整的工作量就小了很多。”陜西省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“不過過程非常艱辛。這還只是對困難家庭的普查，全面的住房普查成本更高、更艱難，不是一個(gè)部門能組織的，需要政府從更高層面統(tǒng)籌安排。”

 

　　要更好地了解住房需求的變化，對住房占有不平衡的情況有據(jù)可查，住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)被寄予厚望。住建部副部長齊驥近日表示，目前40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。但事實(shí)上，住房信息聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)的進(jìn)度并不理想，阻力重重。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為，主要的阻力來自大家對這些信息可能被不正確、不理智、甚至不合法使用的擔(dān)憂。所以，針對涉及個(gè)人隱私的住房信息使用，應(yīng)該抓緊研究制定相關(guān)的行政法規(guī)，通過規(guī)范信息使用來消除阻力。