蘭州由單一小區(qū)向區(qū)域整體延伸(鑫報城市綜合體解讀一)

時間:2013-05-09 04:40來源:鑫報 作者:張小燕 點擊: 載入中...

  大西北網(wǎng)5月9日訊 據(jù)鑫報報道:蘭州市民一定注意到,近年來,隨著秦王川新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略,以及大批國內(nèi)外品牌企業(yè)的進(jìn)入,蘭州城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)快速進(jìn)入了更高層次,其重要標(biāo)志之一就是城市綜合體的大量涌現(xiàn),以城市綜合體為最高形式的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼,土地供應(yīng)全面趨向綜合用地,標(biāo)志著蘭州已進(jìn)入“綜合體”開發(fā)時代。鑫報經(jīng)濟(jì)分析師程里安指出,10余年來,蘭州城市的開發(fā)模式僅局限在零散的一個樓盤、一個小區(qū)的開發(fā)模式,如今已在悄然轉(zhuǎn)變,隨之而來的是一個區(qū)域一個板塊的大開發(fā)時代的到來。蘭州盆地正在按照四版規(guī)劃藍(lán)圖,突破兩山一河的地域局限,向西北兩翼突圍,形成新一輪的大蘭州開發(fā)態(tài)勢。

 

















 

  綜合體改變蘭州開發(fā)模式

 
  元森廟灘子改造項目,萬達(dá)公館、蘭州國際商貿(mào)中心、碧桂園、鴻運·金茂……翻開蘭州各大媒體,一個個城市綜合體項目頻繁出現(xiàn)在字里行間。數(shù)據(jù)顯示,近兩年來,隨著飛速的城市化進(jìn)程和不斷提升的消費能力,使得以萬達(dá)、碧桂園、福建東百為代表的國內(nèi)眾多房產(chǎn)大腕開始向蘭州大舉進(jìn)發(fā)。僅2013年上半年,多個城市綜合體在蘭州陸續(xù)開建,一大批城市綜合體項目在蘭州集中亮相,僅以安寧區(qū)為例,在4月舉辦的第30屆桃花會上,以商務(wù)辦公、高檔住宅于一體的海亮等多個城市綜合體項目也是閃耀登場。
 
  “綜合體的大規(guī)模建設(shè)是城市發(fā)展的必然趨勢,是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。”蘭州城建部門相關(guān)專家表示,與全國其他城市相同,蘭州城市化進(jìn)程在加快,城市規(guī)模在擴張。城市人口的迅速聚集和收入層次的豐富,使得商業(yè)需求越來越大。快節(jié)奏的生活,使得人們需要專門的寫字樓、酒店、咖啡廳等高層次的場所。而土地自然而然成為城市越來越稀缺的資源,因此,發(fā)展“城市綜合體”項目,已成為城市發(fā)展必然方向。“這是由于城市綜合體的本身特性決定的,集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能空間的多項功能設(shè)施于一體的城市綜合體,被人們形象地稱之為城中城。我們不難發(fā)現(xiàn),其實它是將過去城市規(guī)劃中非常分割和零散的建筑觀念以及建筑模式,以完全不同的構(gòu)成形式和經(jīng)營價值,重新在一個大綜合概念中進(jìn)行組合,是多功能、高效率、多種物業(yè)高度集中的復(fù)合空間,更進(jìn)一步講,是土地使用功能的綜合利用。過去的城市規(guī)劃理念,是單獨的居住區(qū)、單獨的文化區(qū)、單獨的商業(yè)區(qū),不符合現(xiàn)代社會生活快速、高效、豐富的需求。”
 
  事實上,我們可以從自身的角度解讀城市綜合體出現(xiàn)的必然。以西關(guān)商圈為例,在這里逛街后,如果想看場電影,就必須得乘車去和平飯店的東方紅影城或瑞德摩爾的紅星影院,抑或雁灘的華孚泰,無論去那座影院,乘車是必然的,無論出租還是公交,在不堵車的情況下,至少得耗費40分鐘的時間,如果逛街后還能看場電影,且其中的路程只需幾分鐘的時間,這種生活狀態(tài)無疑是人們所推崇的。因此,精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn),單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住需求,習(xí)慣于快節(jié)奏的人們需要在方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里,享受高質(zhì)量的生活和工作,而這也恰恰是城市綜合體應(yīng)運而生的先決條件。
 
  “綜合體的大規(guī)模建設(shè),標(biāo)志著蘭州地產(chǎn)開發(fā)的模式發(fā)生了根本變化。10余年來,蘭州的城市開發(fā)僅局限于零散單個樓盤、或一個小區(qū)單一性的開發(fā)模式,如今,這種開發(fā)模式已經(jīng)一去不復(fù)返。”專家表示,隨著綜合體時代的到來,以政府主導(dǎo)、開發(fā)商參與、全社會支持,集商住、娛樂、餐飲等于一體的城市開發(fā)模式,正成為城市一個區(qū)域之內(nèi)的開發(fā),一個板塊的開發(fā),代表了城市開發(fā)逐步成熟的過程,這其中我們從中看到更多的是城市功能的逐步完善。
 
  一線名企紛紛登陸 蘭州已形成集群效應(yīng)
 
  “萬達(dá)廣場”一度成為城市中心生活的代名詞。3月,隨著蘭州萬達(dá)公館的開盤,人們似乎看到正在日漸走進(jìn)人們生活的萬達(dá)廣場。“餐飲、超市、影院、酒店、娛樂……呵呵,購物、吃飯、品咖,均可一站式解決,真的好期待。”供職蘭醫(yī)二院的周曉雯說,讓她沒想到的是,作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達(dá)集團(tuán),也給蘭州人帶來全新的生活享受。
 
  從簽約到摘牌,從建設(shè)到公館開盤,在許多蘭州人的心目中,早已開始構(gòu)想萬達(dá)廣場演繹的精彩生活。
 
  “作為一種城市化發(fā)展中的高端形式,城市綜合體儼然成為中國各大城市主力引擎和城市形象標(biāo)志。也正因如此,城市綜合體項目的前期工作,需要涉及完善的建筑設(shè)計、交通規(guī)劃、城市布局等。此外,由于城市綜合體體量巨大,后期的招商、運營和管理相對復(fù)雜,這就要求開發(fā)商有雄厚的資本實力和豐富的運營經(jīng)驗,以及強大的抗風(fēng)險能力。”市城鄉(xiāng)規(guī)劃院表示。
 
  數(shù)據(jù)顯示,一個城市70%左右的住宅都是由開發(fā)商來完成的,而政府主要是支持和引導(dǎo)。因此,開發(fā)商的選擇無疑是最為重要的。引進(jìn)資金實力雄厚、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的知名品牌開發(fā)商,進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)不僅僅是值得借鑒的模式,似乎也是可行而必須的方式。
 
  聚焦蘭州城市綜合體項目,我們不難發(fā)現(xiàn),除鴻運·金茂項目為本土開發(fā)商外,萬達(dá)廣場、紅星美凱龍、福建東百蘭州國際商貿(mào)城、碧桂園、綠地集團(tuán)等,均為外地知名房產(chǎn)大腕,他們不僅帶來了大量的資金,更帶來了先進(jìn)的理念。“事實上,這些國內(nèi)著名房企在綜合體項目的開發(fā)上已經(jīng)有了相當(dāng)成熟的經(jīng)驗,在全國更不乏精彩樓盤。以中國商業(yè)領(lǐng)軍品牌——萬達(dá)集團(tuán)為例,數(shù)十年間,其所到之處,無論是城市中心、副中心,還是城郊接合部,都一躍成為新的城市中心之一,萬達(dá)雄厚的實力及強大的造”心“能力不僅深受業(yè)界認(rèn)可,更成為全國各地政府競相邀約的對象”。
 
  “在城市化迅速推進(jìn)的大背景下,城市建設(shè)尤其是城市綜合體開發(fā),代表著城市新區(qū)的開發(fā)和舊城品質(zhì)的提升改造。一個城市發(fā)展的好不好,政府起了主導(dǎo)作用。”有專家表示,大量綜合體進(jìn)入蘭州,是蘭州市委市政超前謀劃,更新思維,創(chuàng)新理念的一種戰(zhàn)略性目光。
 
  “城市綜合體,對于提升城市品位、帶動城市發(fā)展有著舉足輕重的作用。這個項目將開啟蘭州城區(qū)建設(shè)的新模式”。2010年“蘭洽會”上,城關(guān)區(qū)政府和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“大連萬達(dá)”正式簽約時,蘭州市委副書記、市長袁占亭在簽約儀式上做出如上評價。
 
  政府主導(dǎo),房產(chǎn)商參與,全社會支持
 
  袁占亭將引進(jìn)城市綜合體的招商概括為“頂天立地”。“所謂‘頂天’,就是把高水平的商業(yè)地產(chǎn)引進(jìn)來,以提升高端消費層次;而‘立地’,就是從民生角度出發(fā),讓普通市民也能從中獲得休閑、購物的享受。”
 
  無論是碧桂園、抑或鴻運·金茂、萬達(dá)廣場,蘭州國際商貿(mào)中心,蘭州城市綜合體發(fā)展中的每一步,都離不開政府職能部門的鼎力支持,從日常工作到區(qū)域規(guī)劃,從督查項目開發(fā)進(jìn)展,到解決項目發(fā)展難題,最大限度的政策支持,為項目的順利建設(shè)開辟出一條綠色通道。
 
  以蘭州市碧桂園項目為例,從項目引進(jìn)到修建性詳細(xì)規(guī)劃通過專家預(yù)審論證,再到成功摘牌,在蘭州的重點項目建設(shè)中,其受到了密集地?zé)崆嘘P(guān)注,從省市各級政府的領(lǐng)導(dǎo),到街辦的工作人員,幾乎每天都注視著它的成長。
 
  政府主導(dǎo),房產(chǎn)商參與,全社會支持,成為蘭州綜合體迅速推進(jìn)的主要動力。
 
  蘭州房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,城市的活力來源于消費、稅收和就業(yè)。一個成功的綜合體,不僅能對周邊的區(qū)域價值起到很大的拉升作用,而且包括稅收,尤其是人們的消費。其次,具有專業(yè)、超前、個性化的業(yè)態(tài)規(guī)劃,這是城市綜合體一個很重要的元素。
 
  “一個不容忽視的事實是,無論是舊城改造建設(shè),還是新區(qū)整體開發(fā),包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)的組合開發(fā),給政府帶來的不僅僅是城市形象的提升,更重要的是持續(xù)的就業(yè)和良性需求。屬于政府引導(dǎo)下的區(qū)域綜合體開發(fā)行為,在以經(jīng)濟(jì)效益最大化的同時也要兼顧到社會效益,項目在操作時要關(guān)注物業(yè)價值及社會價值的提升。因此,綜合體建設(shè)項目不僅要建筑品質(zhì)過硬,設(shè)計規(guī)劃過硬,更重要的是能夠有能力招攬到企業(yè),能夠綜合提供住宅商業(yè)和服務(wù)的提供商,帶來就業(yè)、帶來稅收。”房產(chǎn)協(xié)會表示,目前,即使對于本地等成熟的商業(yè)開發(fā)商而言,在蘭州運營好一個城市綜合體也并非易事。因為商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種風(fēng)險鏈,如果其中一個業(yè)態(tài)失敗了,就可能影響其他的業(yè)態(tài),進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。
 
  建設(shè)密度應(yīng)與城市經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合
 
  “城市綜合體開發(fā)已成為國內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)的重要途徑,蘭州也不例外。需要指出的是,城市綜合體建設(shè)離不開超前的規(guī)劃建設(shè)理念與有效的運營管理。一個成功的城市綜合體,也存在著很多系統(tǒng)性的條件和風(fēng)險。”蘭州市規(guī)劃局調(diào)研員,專家辦副主任李朝陽表示,城市綜合體的建設(shè)應(yīng)該要跟這個城市的經(jīng)營發(fā)展、人口、數(shù)量、素質(zhì)消費結(jié)合起來考慮。應(yīng)與相關(guān)規(guī)劃相協(xié)調(diào),通過總量、結(jié)構(gòu)和布局調(diào)控,促進(jìn)城市建設(shè)的和諧發(fā)展。
 
  在李朝陽看來,有些商業(yè)綜合體建筑密度過大,不依據(jù)城市規(guī)劃,這樣的綜合體肯定會給城市帶來副作用,其在建設(shè)期間對經(jīng)濟(jì)肯定有一定的提升作用,但人們更應(yīng)該看到長遠(yuǎn)利益。從城市規(guī)模和空間結(jié)構(gòu)來說,先要進(jìn)行城市總體布局研究,什么地方需要,什么地方適宜,要做到充分調(diào)查;地方定了,就要進(jìn)行城市綜合體的設(shè)計,謹(jǐn)慎做好綜合體功能分區(qū),根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)容量來綜合運用土地和適當(dāng)?shù)膮^(qū)塊劃分。
 
  “綜合體建設(shè)體量應(yīng)該有所控制,不是越大越好,而且應(yīng)有高效的交通網(wǎng)絡(luò)做基礎(chǔ),大規(guī)模的交通系統(tǒng)為先導(dǎo)。有的城市綜合體達(dá)到幾十萬平米甚至上百萬平米,這樣大的集商業(yè)金融、文化娛樂、辦公住宅以及餐飲等于一體,對于城市的影響是很大的,一個需要有交通支撐,暨周邊的交通是不是能跟上,軌道交通能不能和綜合體之間實現(xiàn)零換乘,地鐵口和地下商業(yè)能否有效銜接。”李朝陽說,其次,產(chǎn)業(yè)能否支撐,周邊城市功能是否配套。城市綜合體,要求有發(fā)展程度相當(dāng)?shù)牡貐^(qū)經(jīng)濟(jì)水平,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)要素的集聚。一個超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施,如果沒有經(jīng)濟(jì)支撐,建成后,該怎么辦?
 
  “以蘭州最早的工貿(mào)民百鐵路局商圈為例,原來運營非常好,但有了亞歐商廈以后,對他們沖擊很大,有了國芳百貨以后,這個商圈基本就消失了。對于蘭州來說,商業(yè)的量基本上是一定的,每年增加不多,隨著各區(qū)塊的開發(fā)改造,商業(yè)面積在大量增加。商場的量增多,商場的代謝也在加快。一些商場起來了,勢必會有一些商場倒閉,簡單地說,城市綜合體為城市增加多少就業(yè)崗位,但也要看到,一些倒閉的商場同時也會帶來失業(yè)。因為城市綜合體的檔次還是比較高,其運營成本也相對較高。根據(jù)商業(yè)設(shè)施的更新升級換代建設(shè)一些適合本地區(qū)消費水平的商業(yè)酒店娛樂文化設(shè)施更為科學(xué)。”李朝陽同時表示,近幾年,“城市綜合體”作為一個新事物漸入蘭州人的視野,但從其發(fā)展來看,溯及中心商務(wù)區(qū)已有近百年的歷史,以新的概念在甘肅蘭州提出來,會不會成為蘭州商業(yè)地產(chǎn)的主力軍,還有待于后期觀察。蘭州優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不多,規(guī)模又不大,外地的商品運來,全部依靠本地人區(qū)域消費是否能完全消化;商業(yè)資源或者是品牌資源的相對匱乏,也使得很多城市綜合體同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重。
 
  與自然生態(tài)融合  我們所堅持的也是我們要拿來的
 
  此外,綜合體不能按老樣子搞,要創(chuàng)新進(jìn)步:以保護(hù)生活環(huán)境,提升城市形象為目的,以人為中心,生活適宜,不擁堵,不降低效率為根本;從可持續(xù)發(fā)展角度,應(yīng)發(fā)展綠色綜合體。從城市格局、周邊配套等考慮,綜合體應(yīng)適應(yīng)城市特色,延續(xù)城市歷史發(fā)展脈絡(luò),蘭州是個內(nèi)陸型城市,和南方海邊貿(mào)易城市不一樣;從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),企業(yè)產(chǎn)業(yè)特點,綜合體在一定程度上反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平,是一個對外開放的窗口,不能只是一個簡單的地標(biāo)。
 
  事實上,一個城市中心片區(qū)建設(shè)一個城市綜合體就可以了。要少而精,吸取其他城市的建設(shè)經(jīng)驗,進(jìn)行用地平衡,縮小晝夜人口差別,減少交通流量;注重人性空間的塑造,相間宜人的公共綠地景觀,達(dá)到人與自然的貼近;立足生態(tài)優(yōu)先,四季綠樹和水體小品景觀,使現(xiàn)代商務(wù)與自然生態(tài)融合。這個目標(biāo)較高,但是我們所堅持的,也是我們要拿來的?!∮浾?張小燕
(責(zé)任編輯:鑫報)
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