廣州樓市或迎新變化。（資料圖）記者王維宣 攝

　　大西北網(wǎng)訊  廣東供給側(cè)改革去庫存行動計劃提出“廣州市應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍”，引發(fā)市場熱議。業(yè)內(nèi)分析指出，如果廣州的限購政策區(qū)域真的松動，花都、南沙等庫存壓力較大的區(qū)域可能率先松綁。同時，央行再次降準利好樓市。昨天（1日），針對廣州限購可能區(qū)域性放開的傳聞，廣州市有關(guān)部門表示，廣州尚無新政出臺，目前正在研究中。記者從市場獲悉，近日看樓客猛增三成，購房預(yù)算心理價位悄然上移，七成經(jīng)理人看漲廣州樓市。

　　上周廣州二手樓市網(wǎng)簽量環(huán)比前一周暴漲112.62%，而網(wǎng)簽價則環(huán)比上漲5.04%，創(chuàng)下了今年以來的高位。

　　“最近看樓客明顯大增，增長幅度三成，多數(shù)是改善型買家，也有一些是投資小戶型的投資型買家。”昨天，濱江東路一家中介公司的中介許先生告訴記者。據(jù)介紹，本來春節(jié)前后是淡季，去年這個時候一套房都沒賣掉，但今年他已經(jīng)成交了三套房。

　　由于“買漲不買跌”，最近北上深一線城市的樓價上漲，也讓廣州樓市悄然變化。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少買家是擔(dān)心廣州樓價會跟漲，所以提前入市。

　　業(yè)內(nèi)告訴記者，在上漲預(yù)期之下，買家的心理價位也在悄然上移。一名中介告訴記者，濱江東的買家實力相對較強，以改善型買家為主，八成左右是沖著90~110平方米的三房單位：“大部分買家的心理預(yù)期價位都漲了5%~10%，之前很多買家要求300萬以下的三房，現(xiàn)在多數(shù)集中在300萬~350萬之間。”

　　中原地產(chǎn)在天河北的一家中介表示，在交易量的帶動下，不少業(yè)主開始抬價。天河北板塊有六到七成業(yè)主上調(diào)了報價，100平方米的物業(yè)總價上調(diào)幅度在5萬~20萬元。

　　廣州樓市走向猜想

　　猜想1：花都、南沙有望先放松

　　業(yè)內(nèi)分析，調(diào)整限購行政區(qū)域范圍意味著部分區(qū)域或率先松綁。

　　據(jù)滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰介紹，廣州主要的樓市供應(yīng)量集中在郊區(qū)，占了廣州供應(yīng)總量的75%以上，庫存壓力也集中在這些地區(qū)：越秀天河的去化周期為4-5個月，而花都、南沙、從化、番禺的去化周期達到了10-13個月。去化壓力最大的是花都，已經(jīng)超過了一年。從化、增城目前沒有限購政策，如果區(qū)域性放開限購，南沙、花都、番禺最有可能。

　　至于放開之后的樓市走勢，業(yè)內(nèi)分析：“目前從化、增城沒有限購，去化周期依然相對較高，所以如果南沙、花都區(qū)域性放開限購，樓市也未必會大漲。”

　　猜想2：外地人購房若松綁 成交或漲兩成

　　2013年廣州出臺“穗六條”，外地戶籍想在廣州買房，必須有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明。業(yè)內(nèi)猜測，外地人三年社保年限也有望縮短。“三年社保年限是廣州的政策，放松比較容易。”

　　“一旦放開外地客戶購房的社保年限限制，比放開區(qū)域購房效果更明顯。外地客實力雄厚，更青睞中心區(qū)的稀缺物業(yè)。”據(jù)周峰透露，廣州外地客戶是主力群體，穗六條之前，外地客繳納社保一年即可購房，外地客占比71%，穗六條之后，外地客直線下降到57%。如果將3年社保年限減為1年，樓市成交量將上漲18%-20%。

　　預(yù)測3：二手市場價格有望繼續(xù)上漲

　　年后上海、深圳等地樓市成交火爆，這股勢頭也蔓延到了同為一線城市的廣州。據(jù)房天下二手房電商商圈經(jīng)理楊冰介紹，一部分年前急著賣房的業(yè)主，看到年后二手房市場的火爆，紛紛決定暫不出售，也出現(xiàn)了不少“返價”案例。春節(jié)前后大量購房優(yōu)惠政策的出臺增加了業(yè)主對廣州樓市長期看漲的信心：“這些無疑會進一步使市場對一二線市場的樓市繼續(xù)看好，加劇一部分地區(qū)二手房市場的價格調(diào)整和上升。”

　　中原研究部從前線調(diào)研反饋，春節(jié)后二手市場成交回暖明顯，業(yè)主反價現(xiàn)象頻現(xiàn)，有天河協(xié)和新世界樓盤的業(yè)主年前放盤價320萬元，看房客戶很少，但年后每天有十多臺客戶看房，業(yè)主已經(jīng)漲價到340萬元。 （記者林琳）

　　理財客增加 七成經(jīng)理人看漲3月

　　投資客的身影若隱若現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，投資客比例比之前上升了1~2成左右，而且與以前短期投資相比，目前的投資客更看重長線投資，作為理財產(chǎn)品。一些次新房比較受捧，丁女士計劃最近入市：“打算買一套小戶型投資，租金回報率在3%左右，比銀行一年期存款利率高。”

　　中介協(xié)會經(jīng)理人指數(shù)預(yù)測報告顯示，本月指數(shù)迅速回升近兩成，陽春三月樓市展望呈現(xiàn)樂觀態(tài)勢。據(jù)介紹，受到最近連續(xù)出臺的利好政策影響，本月廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會經(jīng)理人指數(shù)為70.0%，環(huán)比迅速回升19.2%。春節(jié)淡季后，政策繼續(xù)打開寬松窗口，約七成經(jīng)理人看漲陽春3月樓市走勢。

　　一家中介公司告訴記者，最近咨詢契稅優(yōu)惠和看房者均有所增加。準備要二孩的張女士告訴記者，想在家附近買一套二手四房大戶型，但是發(fā)現(xiàn)放賣的不多，而且價格堅挺，多數(shù)在400萬以上，加上廣州買二套豪宅需要繳納豪宅稅，實在有點吃不消。“我們打算還是等等再買。”

　　公積金繳存比下降 “月光族”有壓力

　　昨日發(fā)布的供給側(cè)改革的一系列方案中，提到廣東將降低住房公積金繳存比例，繳存上限從20%降低至12%，繳存基數(shù)上限從月平均工資的5倍降低到3倍。

　　昨天，記者采訪了廣州住房公積金中心，該中心相關(guān)負責(zé)人告訴記者，已經(jīng)留意到了省政府出臺了這樣的文件，但目前尚未收到正式的文件，所以暫時不能回答廣州如何落地。據(jù)介紹，廣州每年公積金繳存基數(shù)調(diào)整日期是7月1日。目前廣州市公積金繳存比例為12%以下，工資的3倍以下的部分可以免稅，超過的部分要繳稅。

　　公積金中心有關(guān)人士透露，12%以上的繳納比例者占的比例很小，因此新政一旦實施，對絕大多數(shù)廣州市民沒有影響，相反會拉近差距。

　　但也有市民表示受影響很大。“單位一直是按照20%來繳納，每個月單位繳納20%，自己繳納20%，兩邊的公積金加起來差不多4000元。如果降為12%，單位就少繳納了800元，相當(dāng)于我減少了800元的收入。”李小姐告訴記者，這對于不少靠公積金來供樓的買房者來說是一個不小的打擊，尤其是月光族的80后、90后一族。

　　據(jù)悉，國務(wù)院法制辦去年11月20日公布的《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，提出要對公積金繳存基數(shù)和繳存比例實行“限高保低”。（記者耿旭靜 署名除外）