環(huán)縣園丁園小區(qū)280余住戶至今無房產(chǎn)證
居民質(zhì)疑違規(guī)之事相關(guān)部門為何“一路綠燈”
糾紛樓房——園丁園小區(qū)6號樓。
大西北網(wǎng)8月20日訊 據(jù)蘭州晨報報道：簽訂了《商品房預(yù)售合同》，交付了398萬多元的“團購”首付款，但是，樓房封頂時開發(fā)商卻不交房，并將已預(yù)售的房屋賣給他人。購房者迫于無奈提起訴訟，法院兩次判決截然不同，但卻查明“開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)至今沒有拿到土地證”的事實。得知這一“突如其來”的事實，購買了同一小區(qū)樓房至今沒有辦理房產(chǎn)證的280多戶住戶頓覺“上當(dāng)受騙”！
交房時開發(fā)商變卦
劉成是慶陽市環(huán)縣天池鄉(xiāng)梁河村農(nóng)民，帶領(lǐng)同鄉(xiāng)好友在縣城做生意多年，憑借勤勞積攢了一些積蓄。2010年，劉成和好友們產(chǎn)生了在縣城購買住房的想法，十幾人經(jīng)過商量，對縣城正在開工建設(shè)的幾家住宅小區(qū)實地踏訪后，“相中”了縣城南端的一家名為園丁園的小區(qū)，決定由劉成出面以“團購”的方式為大伙購買房屋。當(dāng)年9月14日，劉成與開發(fā)商甘肅錦祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《園丁園商品房預(yù)售合同》，其中約定，劉成購買的商品房為“園丁園住宅小區(qū)6號樓全部樓盤，該商品房1、2層用途為商業(yè)鋪面，3-9層用途為居住房，總建筑面積為2864.7平方米，單價為每平方米2780元，總金額為7963866元”。同日，劉成與錦祥公司還簽訂了一份《園丁園商品房預(yù)售合同補充協(xié)議》，對未盡事宜進(jìn)行了補充約定。
“按照合同約定，由買受人首付總房價的50%后，剩余50%辦理按揭貸款。2010年10月13日，我將大家的購房款300萬元交付給了錦祥公司，2011年6月7日、7月20日，我將剩余的981933元交付給了錦祥公司，三次總計交付了3981933元。”提起為大伙購房的經(jīng)過，劉成郁悶地說，“交了首付款后，我為錦祥公司提供了相關(guān)資料等待辦理按揭貸款時，卻一年多時間找不到該公司實際負(fù)責(zé)人李濤。到了2012年8月份才在辦公室找到他，但令人想不到的是，李濤竟然告訴我，‘按揭貸款辦不成了，房子也不能給你了，干脆給你900萬元終止合同算了吧’。”劉成覺得大伙湊錢買房不容易，加上大家都急需住房，沒有答應(yīng)李濤的要求，只要求錦祥公司能夠盡快履約，辦理按揭貸款并按期交房，但錦祥公司一直沒有履約。
后來，該標(biāo)的樓房封頂，其他購房者開始裝修入住時，劉成發(fā)現(xiàn)，錦祥公司竟然將已簽訂合同預(yù)售給自己的樓房中的一套賣給了王某，將1至4層賣給了劉某，而這兩人的工作單位都與開發(fā)商有著直接的利害關(guān)系。
兩次判決截然不同
眼看著錦祥公司不履行合同，且已將賣給自己的樓房“一女二嫁”，無奈之下，劉成于2012年11月12日向慶陽市中級人民法院提起訴訟，將錦祥公司、王某、劉某訴至法院，請求法院判決三被告將園丁園6號樓交付原告，并承擔(dān)與此相關(guān)的責(zé)任和損失。
2013年5月8日，慶陽市中級人民法院經(jīng)過開庭審理后下達(dá)(2013)慶中民初字第3號民事判決書，其中認(rèn)為“雖然李濤認(rèn)為劉成三次付款時間晚于合同約定時間，但其已經(jīng)接收了上述款項，在劉成逾期給付上述款項時未提出異議，現(xiàn)在又以此為由要求解除合同，理由不能成立。鑒于合同約定的按揭貸款已不能實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)對合同約定的該付款方式予以變更。”該院同時認(rèn)為，“錦祥公司出售給王某、劉某的房屋到目前為止未辦理產(chǎn)權(quán)登記及合同備案，這些樓房的所有權(quán)依然歸屬錦祥公司，故劉成請求此二人向其返還房屋的理由不能成立，王、劉不能取得樓房的損失，可以另案向錦祥公司主張賠償。”據(jù)此判決，“劉成于判決生效后30日內(nèi)支付錦祥公司剩余購樓款3982033元；錦祥公司于劉成付清剩余購房款后15日內(nèi)向劉成交付園丁園住宅小區(qū)6號樓所有商品房及商鋪；駁回劉成其他訴訟請求。”
劉成說：“為了維護自己的合法權(quán)益，我不得不上訴了。”
2013年11月22日，甘肅省高級人民法院下達(dá)(2013)甘民一終字第221號民事裁定書，認(rèn)為“原審判決認(rèn)定事實不清，撤銷慶陽市中院(2013)慶中民初字第3號民事判決，發(fā)回重審。”2014年7月18日，慶陽市中級人民法院下達(dá)(2014)慶中民初字第15號民事判決書，判決“劉成與錦祥公司簽訂的園丁園商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議為無效合同；錦祥公司于判決生效后30日內(nèi)返還劉成購房款3981933元，并按中國人民銀行發(fā)布的同期銀行貸款基準(zhǔn)利率四倍支付利息；駁回劉成的其他訴訟請求。”
按此判決，錦祥公司除了向劉成返還購房本金，還將向劉成支付利息360多萬元。但劉成不服此判決，再一次向省高院提出上訴。
住戶希望了解真相
慶陽中院之所以作出上述判決，主要認(rèn)為：“園丁園小區(qū)開發(fā)用地，原為環(huán)縣環(huán)城鎮(zhèn)紅星村井巷子村民小組為了進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)項目開發(fā)預(yù)留的安置用地，土地性質(zhì)為國有土地，開發(fā)商雖然交清了各項費用對該土地經(jīng)營管理并施工建設(shè)，但土地部門至今未辦理供地手續(xù)，錦祥公司也未取得所開發(fā)土地的使用權(quán)證書。同時，錦祥公司在向劉成預(yù)售園丁園6號樓時，房管部門也未給其辦理商品房預(yù)售許可證，錦祥公司在未取得土地證的情況下開發(fā)商品房并出售的行為違背了土地管理的強制性規(guī)定。”因此認(rèn)定，錦祥公司與劉成簽訂的商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議應(yīng)為無效合同，“故錦祥公司應(yīng)承擔(dān)全部過錯責(zé)任，返還收取劉成的購房款，并賠償由此給劉成造成的損失。”
8月7日，記者在環(huán)縣園丁園小區(qū)實地走訪時了解到，該小區(qū)共開發(fā)建成6棟樓房，共有住戶280戶，商鋪32套，車庫106間。截至記者采訪時，所有購買了該小區(qū)樓房、商鋪、車庫的業(yè)主均沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其中，1號樓至今沒有任何手續(xù)，但所有住戶已入住。
園丁園小區(qū)的所有受訪住戶對法院判決中提出的“錦祥公司未取得土地證”這一事實均感到十分震驚，有九成以上的住戶都表示了他們的擔(dān)憂，“從劉成的結(jié)果，我們看到了自己的結(jié)果，現(xiàn)在大家都面臨辦理房產(chǎn)證的事情，而按照規(guī)定如果沒有土地證是不能辦理房產(chǎn)證的，到時如果我們不能如期辦理房產(chǎn)證，要對錦祥公司訴訟，是不是面臨著和劉成一樣簽訂的是‘無效合同’的事實，我們是不是也面臨著‘退錢還房’走人的境遇？”
“既然沒有土地證，就不能進(jìn)行商品房開發(fā)，那么，錦祥公司為什么能夠順利立項并開工建設(shè)呢？既然沒有房屋預(yù)售許可證，就不能出售商品房，那么，錦祥公司為何在取得預(yù)售證之前能夠提前預(yù)售商品房呢？”園丁園許多住戶接受采訪時這樣反問道，“作為一家開發(fā)商，在當(dāng)初為何不把這些實情告訴購房者，而明明知道自己是非法開發(fā)，卻偏偏要等到法院調(diào)查后才說出實情呢？這背后到底隱藏著怎樣的真相呢？”
環(huán)縣國土局：土地性質(zhì)合法有效
據(jù)了解，錦祥公司曾向環(huán)縣有關(guān)部門出具的報告中明確說明，該公司已經(jīng)取得了園丁園小區(qū)的土地證，并標(biāo)注該土地證為“環(huán)縣國土局核發(fā)，編號為2009環(huán)(國土資)字第219號”。而記者調(diào)查中了解到，該公司所謂的這個土地證是2009年11月5日環(huán)縣國土局出具給環(huán)縣發(fā)改局的一份便函，在這份便函中寫道：“甘肅錦祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在環(huán)縣環(huán)城鎮(zhèn)紅星村井巷子組南關(guān)小學(xué)西側(cè)、中環(huán)大道東側(cè)、縣職中南側(cè)使用國有土地24.77畝，新建居民住宅小區(qū)一處。經(jīng)我局審查，該宗土地四至界限清楚，權(quán)屬明確。請予以辦理有關(guān)手續(xù)。”
8月8日，環(huán)縣國土局地籍管理部門的兩名工作人員接受采訪時告訴記者：“園丁園小區(qū)開發(fā)土地截至記者采訪時確實還沒有辦理土地證，但并不代表該土地性質(zhì)不合法，只是土地證正在辦理當(dāng)中。至于該土地證為何至今沒有辦理核發(fā)下去，我們也不清楚其中的緣由。”對于便函的內(nèi)容，該工作人員說，“便函內(nèi)容說明該土地性質(zhì)合法有效。”
“從嚴(yán)格的相關(guān)手續(xù)辦理程序來說，在住建局和房管局辦理相關(guān)手續(xù)‘必須是見證辦證’，也就是說，只有見了正規(guī)的土地證才能辦理開工許可證、預(yù)售許可證等一系列手續(xù)。但問題的關(guān)鍵是，如果沒有土地證，發(fā)改局就不會審批立項，既然發(fā)改局能夠批復(fù)立項，那就說明土地手續(xù)是合法有效的，國土局既然能夠出具便函代表土地證報批立項，就說明那個便函就‘相當(dāng)于’土地證。”8月8日，環(huán)縣房管局局長馮仕銀接受采訪時告訴記者，“環(huán)縣的縣情就是這樣，既然從第一關(guān)能夠通過審批立項，住建局和房管局作為政府的一個部門，就應(yīng)該按照相關(guān)批復(fù)辦理相關(guān)手續(xù)，至少事情不能‘卡’在我們部門。”
至于，在未辦理商品房預(yù)售許可證之前就預(yù)售商品房的情況，馮仕銀認(rèn)為，由于管理面積大，“是開發(fā)商自己的行為，房管局對此并不知情。”就園丁園小區(qū)1號樓至今沒有任何手續(xù)的問題，馮仕銀告訴記者，“情況屬實，但不知道為什么至今沒有辦理任何手續(xù)。”
記者欲采訪開發(fā)商進(jìn)一步了解情況，但許多住戶表示，開發(fā)商已經(jīng)人去樓空，沒有人知道其在哪里辦公。
記者在環(huán)縣采訪時了解到，該縣有住宅小區(qū)20多處，但有50%以上的小區(qū)和園丁園小區(qū)一樣，住戶入戶已經(jīng)多年，但至今也沒有辦理土地證，這里的住戶和園丁園小區(qū)的住戶一樣，至今還被“蒙在鼓里”，不知道他們是否會面臨無法辦理房產(chǎn)證的境遇。
“既然，住宅小區(qū)的土地是合法有效的，為什么至今沒有辦理土地證？既然，沒有土地證就不能辦理相關(guān)開發(fā)銷售手續(xù)，為什么就能夠順利地開工建設(shè)并銷售呢？”環(huán)縣許多受訪住戶和園丁園小區(qū)的住戶一樣，他們想知道，“究竟是什么人給這些違反相關(guān)規(guī)定的事情大開‘綠燈’的呢？時至今日，當(dāng)數(shù)以百計住戶的權(quán)益將要遭受侵害的時候，曾為這些違規(guī)開發(fā)辦理了相關(guān)手續(xù)的部門為何又對此不聞不問呢？”
(責(zé)任編輯：鑫報)
