大西北網(wǎng)4月1日訊 3月30日，除了央行等部委聯(lián)合出臺居民購買第二套住房首付款降為四成之外，財政部與國稅總局聯(lián)合發(fā)布的通知規(guī)定，買賣二手房免征營業(yè)稅期限從5年下調(diào)至2年可謂是最大的亮點。
　　
　　樓市新政靴子落地，是否會影響蘭州的二手房市場？蘭州二手房能否迎來復(fù)蘇回暖的拐點？對此，眾多業(yè)內(nèi)人士表示，“樓市新政的力度超乎預(yù)期。”借助新政策的東風(fēng)，蘭州二手房成交量有望迅速回暖，同時房價短期內(nèi)不會馬上反彈。
　　
　　二手房營業(yè)稅顯著降低
　　
　　與歷史上的財稅政策比較來看，最新營業(yè)稅政策似乎又回到了2009年，也是對2011年這一政策的再度調(diào)整。
　　
　　據(jù)了解，為遏制房價過快上漲，此前國家曾經(jīng)多次對二手房交易稅進(jìn)行調(diào)整。2005年將免征營業(yè)稅期限“一年”調(diào)整為“兩年”；2009年12月，免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”；2011年1月，在免征營業(yè)稅期限五年的基礎(chǔ)上，二手房銷售總額差額計征改為全額計征。
　　
　　搜房網(wǎng)房天下二手房集團(tuán)蘭州分公司總經(jīng)理閆超認(rèn)為，稅收新政策會進(jìn)一步釋放改善性住房市場需求，增強(qiáng)市場的交易量。對于很多購房者來說，不用承擔(dān)以前要被賣方轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅，降低其購房成本，能夠省一筆錢。
　　
　　二手房市有望快速回暖
　　
　　采訪中，多名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于此前營業(yè)稅大多攤到買家頭上，營業(yè)稅縮短為滿2年免征，可以幫助大量持房觀望和持幣觀望的人入市，二手房樓市會快速回暖。
　　
　　閆超告訴記者，從去年年底至今，在國家一系列對房地產(chǎn)利好的影響下，搜房網(wǎng)網(wǎng)站流量明顯回升，增長了近50%，顯示出樓市回暖的跡象，而新政策的出臺，對于蘭州二手房市場的刺激作用將會十分明顯。閆超認(rèn)為，“2014年蘭州的樓市，由于新房開盤量較多，二手房成交量處于較低水平，但在新政策出臺之后，將減少交易成本，增加改善性住房需求性，之前觀望的人們更愿意出手，二手房交易量有望增多。”
　　
　　蘭州宏輝房產(chǎn)總經(jīng)理楊成虎也持有同樣的觀點，楊成虎告訴記者，2014年蘭州買房的客戶主要以剛性需求為主，但新政策出臺將釋放改善性需求，使二手房成交量持續(xù)上升，刺激蘭州二手房市場的走量，以高端樓盤為主的區(qū)域?qū)苡绊懕容^大。同時，受此影響，二手房的成交轉(zhuǎn)化率也將增高，一套房子以前可能需要一個月的時間成交，現(xiàn)在可能半個月甚至更短時間就能成交。
　　
　　據(jù)了解，在新政策出臺后，3月31日蘭州各房屋中介門店的客戶到訪量已經(jīng)明顯增多，顯示出新政策已經(jīng)開始提振購房者的信心。
　　
　　營業(yè)稅“五改二”蘭州萬套二手房或受益
　　
　　買賣二手房免征營業(yè)稅期限從5年下調(diào)至2年，以此推算，受影響最大的應(yīng)該是2010年至2013年之間成交的商品房，過去它們在二手房市場成交時，按調(diào)整前政策都要按相應(yīng)的規(guī)定繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)在則可以免征或者差額征收。
　　
　　采訪中，眾多業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房交易成本中，營業(yè)稅占據(jù)了較大的比重，直接制約了二手房的成交，尤其是在一手房市場不斷打折促銷的情形，一、二手房的價格甚至出現(xiàn)了倒掛。現(xiàn)在新政策出來以后，極大地減輕了交易雙方的成本。閆超告訴記者，目前蘭州市二手房掛牌量約在5.6萬套，即使此次滿足“五改二”條件的比例僅有20%，那么也意味著蘭州至少有超過一萬套二手房可以獲得上述稅收優(yōu)惠。而2014年蘭州市二手房成交量在兩萬套左右，如果有一萬套住房因新政策獲利，這個比例已經(jīng)非常可觀了。
　　
　　不過亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策的出臺，也將對二手房的價格形成正反兩面的作用。比如說，從二手房的供應(yīng)角度看，部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的拋售，這個時候會帶來二手房供應(yīng)量的增進(jìn)，進(jìn)而使得二手房的價格出現(xiàn)一個下調(diào)。但另一方面，目前此類政策下也會積極釋放各類需求，這會使得市場看漲預(yù)期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強(qiáng)硬。從這個角度看，二手房價格面臨了正反兩面的影響。
　　
　　滿兩年百萬二手房可免交5萬營業(yè)稅
　　
　　營業(yè)稅“五改二”，出售100萬元房屋可省5萬元
　　
　　以一套100平方米價值100萬元的樓房為例，如果未過5年，舊政需繳的營業(yè)稅是5.65萬元(5.65%×100萬)，新政則只需過2年，便可節(jié)省這5.65萬元。
　　
　　普通住房和非普通住房劃分標(biāo)準(zhǔn)
　　
　　非普通住宅有三個標(biāo)準(zhǔn)：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；2.單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)；3.實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。以上三點只要符合一個，即為非普通住宅，反之則為普通住宅。
　　

　　
　　信貸松綁蘭州樓市能否“雄”起？
　　
　　業(yè)內(nèi)人士：政策調(diào)整力度之大出乎意料，對市場整體利好
　　
　　3月21日一大早，在位于火車站西路的一家房產(chǎn)中介店里，剛剛上班小張就打電話給此前的幾個客戶：“首付比例下調(diào)了，上次看好的那套房還要不要考慮？”3月30日晚，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)文，公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%，二套房公積金貸款首付比例降為30%，商業(yè)個人住房貸款二套房最低首付款比例調(diào)整為40%。雖然，此前業(yè)內(nèi)對信貸政策的松綁早有預(yù)計，然而此次政策調(diào)整力度之大，還是讓很多業(yè)內(nèi)人士出乎意料。
　　
　　政策解析
　　
　　二套房商貸最低首付比例下調(diào)至40%
　　
　　通知明確，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
　　
　　解讀：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪樓市放松幅度超過此前各界預(yù)期。按照此前規(guī)定，蘭州市購買二套房首付比例為六成，貸款利率按現(xiàn)行利率上浮1.1倍執(zhí)行。此次調(diào)整之后，例如一套100萬的住房，原來必須首付達(dá)到60萬元，而如今只需要首付40萬元，減少了20萬元。
　　
　　二套房公積金貸款首付比例降為30%
　　
　　繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
　　
　　解讀：據(jù)蘭州住房公積金管理中心有關(guān)人士介紹，此前，公積金貸款首套房首付比例最低為30%，而繳存職工家庭購買二套房，所購房產(chǎn)為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度比例不得超過50%，也就是說二套房公積金貸款最低首付比例為50%，而按照這一政策，以后將降低為30%，等同于此前的首套房，政策幅度之大可見一斑。
　　
　　買方聲音
　　
　　有購房者已經(jīng)開始躍躍欲試
　　
　　市民程先生從山東來蘭州已經(jīng)3年了，此前購買居住的房屋僅有一室一廳，不到40平方米，過完年從山東老家回來，程先生就開始尋找合適房源，準(zhǔn)備購買一套自住房屋。程先生告訴記者：“從去年開始，看到蘭州房價開始出現(xiàn)小幅下降的態(tài)勢后，就準(zhǔn)備要出手換一套大一點、地段好一點的房子了，此次看到國家下調(diào)了公積金住房貸款首付比例等消息，很開心，目前正在全力尋找合適的房源。”
　　
　　市民蘇女士告訴記者：“都說蘭州的房價到頂了，再漲也漲不到哪里，但話說回來，好地段的房子寄望它降價估計也降不到哪兒去，現(xiàn)在一家老小擠在一套小房子里，住著也不方便，還是趁早買了住吧！”記者采訪了解到，目前已經(jīng)有好多購房者，特別是改善性需求的購房者，已經(jīng)在躍躍欲試了。
　　
　　也有購房者繼續(xù)坐等房價下跌
　　
　　然而記者采訪中了解到，同樣也有很多購房者并不急于出手購房。市民王先生是單身，在蘭州租房居住已經(jīng)有5年的時間了，王先生認(rèn)為，目前蘭州房價已經(jīng)出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的態(tài)勢，未來一兩年，再度扭頭上漲可能性很小，所以先看看再說。跟王先生抱有相同觀點的市民也不少，市民陳先生就說道：“貸款首付比例是減少了，但房屋總價還是挺高的，等等再看吧！”
　　
　　業(yè)內(nèi)觀點
　　
　　商家：松綁的效應(yīng)不可小視
　　
　　科威不動產(chǎn)靜寧路店的銷售經(jīng)理馬志新告訴記者，今年3月份，二手房交易市場整體比較活躍，相比較前兩個月，成交量幾乎翻了一倍，相比較去年3月份，今年同期的成交量也要好很多，主要是房價經(jīng)過了去年一年的盤整，被抑制的需求開始慢慢爆發(fā)出來了。
　　
　　58同城網(wǎng)蘭州站的負(fù)責(zé)人告訴記者，此次國家出臺的信貸政策，意圖很明顯，就是看準(zhǔn)了城市里有著改善性住房需求的這一群體，這一群體購房需求比較強(qiáng)烈，而且也往往具有良好的購買力，所以減少二套房首付比例的政策，刺激作用不可小視。
　　
　　中海地產(chǎn)的一位銷售經(jīng)理告訴記者，如果二套房信貸松綁，各地方政府將出臺更積極、激進(jìn)的松綁政策，如此一來，擠壓多年的購房需求將會被徹底釋放，這對新房和二手房市場都將是大的利好。
　　
　　銀行：將意味著政策方向的全面調(diào)整
　　
　　蘭州某銀行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，此次住房信貸政策放寬，為什么會引起如此強(qiáng)烈的關(guān)注，究其原因還是因為二套房貸款政策是2013年樓市收緊的標(biāo)志性政策。2013年樓市火爆，很多地方收緊政策，將二套房貸政策調(diào)整為首付從六成上浮到七成，這種情況下，松綁這一政策將意味著政策方向的全面調(diào)整。2014年9月，央行發(fā)布的松綁限貸政策事實上已經(jīng)放松了改善需求入市，但主要針對的是賣一買一需求。此次對二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵。
　　
　　至于具體執(zhí)行層面，有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于目前各個城市的二套房首付比例不同，未來如何調(diào)整，尚需等收到監(jiān)管層正式文件和總行通知之后，上述政策才能正式落地，各家銀行對利率敏感程度存在差異，也將是影響該政策實施的一大因素，具體還不明朗。
　　
　　專家：對于市場無疑還是一大利好
　　
　　蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉義教授認(rèn)為，此次調(diào)整二套房首付比例，放寬信貸政策，對于蘭州樓市來說，無疑是一個利好信息，政府部門救市的意圖已經(jīng)很明顯。目前，蘭州的存量房比較多，政策刺激的不僅是剛性需求，更多的是改善性需求，二套房最低首付比例相比由之前的接近70%調(diào)整到40%，這對購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)減輕了不少，而且加上去年以來，央行多次降低利率，這都將大大減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，對蘭州樓市整體利好。
　　
　　當(dāng)然，也有一位不愿具名的專家認(rèn)為，目前信貸政策的放寬，僅僅是為此前的過緊的調(diào)控政策松綁而已，釋放的主要是調(diào)控階段被抑制的剛性需求和改善性需求，在一個樓市穩(wěn)中有降的市場預(yù)期下，投資性購房需求早已人去樓空，一方面剛性需求依然旺盛，而另一方面，多年增長的樓市存量也堪稱“壓力山大”，信貸政策的松動能否力挽樓市“熊”猛的頹勢，還有待市場進(jìn)一步洗禮?！　?br /> 　　 (責(zé)任編輯：鑫報)