大西北網(wǎng)6月30日訊，6月29日下午，市十五屆人大常委會第二十五次會議聽取了市政府關于《蘭州市物業(yè)管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)的說明，并對該《條例(草案)》進行了分組審議。這意味著，我市物業(yè)管理將出臺第一部地方性法規(guī)。而新出臺的《蘭州市物業(yè)管理條例》，將通過立法，進一步理順物業(yè)管理行業(yè)部門之間協(xié)調不力的關系，制定“四級物業(yè)管理監(jiān)督機制”，嚴厲打擊新入住小區(qū)的“沙霸”壟斷裝修材料、侵犯業(yè)主利益的行為，并明確物業(yè)管理定價機制。
　　
　　填補法律空白化解轉型期矛盾
　　
　　在會上，市委常委、副市長何向東介紹了該《條例(草案)》的起草情況和主要內容。據(jù)介紹，我市物業(yè)管理工作起源于上世紀90年代，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我市已有物業(yè)服務企業(yè)673家。近年來，隨著法制建設的不斷深化，業(yè)主的維權意識明顯提高，但我市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)代服務意識和體系的建立則稍顯遲滯。目前，我市物業(yè)管理行業(yè)已進入轉型期，矛盾糾紛增多，部分矛盾甚至升級為局部性的群體性事件。何向東說，為解決我市物業(yè)管理行業(yè)的突出問題，應盡快制定出臺一部完善的物業(yè)管理地方性法規(guī)，以彌補我市物業(yè)管理方面的法律空白。
　　
　　何向東說，該《條例(草案)》不僅解決了物業(yè)管理監(jiān)管缺失的問題，還解決了業(yè)主大會召開難、住宅室內裝飾裝修不規(guī)范、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范和物業(yè)企業(yè)代人受過等問題。
　　
　　市人大常委會城建環(huán)資工作委員會的負責人介紹，我市物業(yè)管理立法已經(jīng)有了一定的基礎。早在2001年，我市就頒布了《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，并配套制定了《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》等政府規(guī)章和規(guī)范性文件，經(jīng)過多年的實踐，為制定法規(guī)積累了有益經(jīng)驗。
　　
　　四級監(jiān)管探索物業(yè)管理監(jiān)督新機制
　　
　　在分組審議中，人大代表就長期以來我市物業(yè)管理存在監(jiān)管力量薄弱、不能形成合力的問題與立法專家進行了探討，并提出了將我市開展物業(yè)管理專項活動中好的經(jīng)驗和做法，通過法規(guī)的形式，納入到新制定的《條例(草案)》中。去年，我市為促進物業(yè)管理工作，專門開展了“物業(yè)管理年”活動。針對物業(yè)管理行業(yè)部門之間協(xié)調不力的現(xiàn)狀，我市進一步優(yōu)化了市、縣(區(qū))的職能分工，形成了市級主管部門負責政策制定、業(yè)務指導，縣區(qū)政府具體組織物業(yè)管理工作的格局。為此，新制定的《條例(草案)》將探索建立由市級房地產(chǎn)主管部門、縣區(qū)、街道和社區(qū)組成的“四級物業(yè)管理監(jiān)督機制”，進一步加強了街道辦事處和社區(qū)等基層組織對物業(yè)管理的監(jiān)督指導。
　　
　　“在發(fā)生物業(yè)糾紛時，采取社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方協(xié)調機制，能夠及時、有效地預防和化解物業(yè)管理的矛盾和糾紛。”參會的人大代表如此預判。
　　
　　同時，新制定的《條例(草案)》將引入物業(yè)管理委員會制度解決日常監(jiān)管矛盾。參會代表認為，《物權法》、《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主大會形成有效決議的要求較高，但現(xiàn)實中業(yè)主出席業(yè)主大會行使表決權的比例一般比較低，因此很難形成有效決議，遇到緊急事件，容易造成巨大損失。為解決這一問題，《條例(草案)》引入了物業(yè)管理委員會制度，作為對業(yè)主大會制度的有效補充，該規(guī)定能有效解決日常監(jiān)管中的重大矛盾。同時，《條例(草案)》對業(yè)主委員會濫用職權、違反法律法規(guī)規(guī)定、嚴重影響社區(qū)秩序和社會穩(wěn)定的情形進行了規(guī)范。《條例(草案)》規(guī)定，不具備成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；業(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作的，也可以成立物業(yè)管理委員會。
　　
　　物業(yè)公司不得協(xié)助壟斷裝飾裝修材料
　　
　　近年來，我市新建住宅小區(qū)業(yè)主入住時，“沙霸”壟斷裝修材料、業(yè)主隨意改變建筑承重結構現(xiàn)象屢有發(fā)生。針對這些問題，《條例(草案)》以物業(yè)企業(yè)為突破口，對協(xié)助壟斷裝飾裝修材料、隨意改變住宅用途等問題做了明確規(guī)定，并設置了相應的罰則。
　　
　　《條例(草案)》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內，擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備的規(guī)劃用途，不得擅自許可他人利用公用部位進行廣告宣傳，不得擅自設置營業(yè)攤點，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料，也不得擅自提高公共車位停車費標準。
　　
　　在物業(yè)管理實際中，有物業(yè)公司擅自甩管物業(yè)項目的現(xiàn)象。針對這一問題，《條例(草案)》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)終止或者解除物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行告知義務。物業(yè)公司未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的，由縣級人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
　　
　　此外，為解決物業(yè)企業(yè)代人受過的問題，《條例(草案)》根據(jù)上位法的相關規(guī)定，明確了供水、供電、供暖、供氣的職責，理清了物業(yè)管理與上述專營單位的職責界限。
　　
　　原文標題：物業(yè)不得擅自改變共用部位用途
　　
　　原文鏈接：http://rb.lzbs.com.cn/html/2015-06/30/content_1404833.htm
　　
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