城市架構(gòu)的重要命題——兼論蘭州房地產(chǎn)的未來布局 

密密麻麻的地產(chǎn)項(xiàng)目全都憋在“西安城”

　　城關(guān)區(qū)仍然是目前房價(jià)最高樓盤最密集的地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，蘭州城關(guān)區(qū)的人口密度已經(jīng)超過北京、上海，擁擠不堪，城市生態(tài)環(huán)境和公共資源正在被嚴(yán)重透支。未來10年蘭州城市化將進(jìn)入新一輪的提速期。根據(jù)蘭州“十二五”規(guī)劃，蘭州未來還要新增100萬人口。拋去新區(qū)的30萬，還有70萬。如果按四人住一套房算，那就是17.5萬套。雖然城關(guān)區(qū)正在實(shí)施“南升北拓”的空間戰(zhàn)略。但其較為富集的公共資源，對人口有天生的吸附力，是人口流向的洼地。那么僅靠“南升北拓”，整理出來的50平方公里的土地面積能否容納快速增長的人口？整個(gè)蘭州盆地有足夠的土地建設(shè)這些房子嗎？城市的公共資源和環(huán)境能否承載因人口增加而帶來的壓力？

　　限購和高價(jià)，空間和開發(fā)，需求和供應(yīng)，資本和成本，生存和退出，所有的矛盾驟然尖銳。這一切讓2011年的蘭州樓市更是云譎波詭。

　　培育未來健康有序的房地產(chǎn)市場，以及完成今年房價(jià)增幅控制到9%以內(nèi)的目標(biāo)，如果不尋求新的空間和突破口，恐怕面臨巨大的挑戰(zhàn)。那么如何調(diào)和這些矛盾，如何合理引導(dǎo)人口分流，合理配置公共資源，布局城市架構(gòu)將是蘭州未來發(fā)展的一個(gè)重要命題。

　　今年年初，蘭州機(jī)動(dòng)車保有量已突破40萬輛，并且仍在大幅度地增加。毋庸置疑,蘭州已進(jìn)入了汽車時(shí)代。原有的城市結(jié)構(gòu)和功能已不能適應(yīng)新汽車時(shí)代的需求。在東西四五十公里，南北十公里左右的范圍內(nèi)卡著40多萬輛機(jī)動(dòng)車和300多萬人口，使得城市的流動(dòng)性變得極差,效率低下就成了必然。

　　跳出盆地謀發(fā)展是已經(jīng)喊了N多年的口號了，但我們的腳步真正意義上始終沒有跨出去過，習(xí)慣地龜縮于盆地中。對快速的城市化和大市場缺乏預(yù)期，沒有更多的準(zhǔn)備，以至處于如此困頓的境地，難以騰躍。擁擠和嘈雜突然襲來讓人們陷入了種種不適應(yīng)的狀態(tài)。很少有人考慮這是蘭州城市發(fā)展的一種趨勢，而更多的表現(xiàn)在情緒的渲泄和對所謂“城市病”的批判。城市的高速發(fā)展不能成為我們回避那些必然產(chǎn)生的問題的理由。因?yàn)槲覀兙蜕钤谝粋€(gè)巨大變化的時(shí)代，城市化的到來是不以人的意志為轉(zhuǎn)意的，而關(guān)鍵在于我們?nèi)绾稳プ尞a(chǎn)生的問題通過我們的再努力，讓他變得更符合人和城市的發(fā)展。

　　快速的城市化和汽車時(shí)代的到來客觀要求蘭州要快速改變現(xiàn)有的城市的空間架構(gòu)。發(fā)展必須要走出“西(西固)安(安寧)城(城關(guān))”，拉開城市骨架，讓距離改變空間。

　　商品房的出現(xiàn)對蘭州的內(nèi)部空間曾經(jīng)起到過重要的作用。一些曾經(jīng)被人們認(rèn)為偏遠(yuǎn)的地方，比如像雁灘、九州、大砂坪當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)離主干道，隨著一些商品房的興建，公共設(shè)施和服務(wù)的日趨完善，現(xiàn)在這些地方成了人口大量聚集，商業(yè)快速發(fā)展的繁華之地。當(dāng)時(shí)的新港城剛剛建成時(shí)，房價(jià)僅為1000多元，但很多人認(rèn)為那里太遠(yuǎn)了，看看今天的新港城的房價(jià)，可能很多人會(huì)后悔。

　　皋蘭和榆中兩個(gè)農(nóng)業(yè)縣和蘭州中心城區(qū)地域相連，離蘭州僅有30多公里，對于一個(gè)中心城市來說，這個(gè)距離并不遙遠(yuǎn)，這里的土地相對“西安城”要便宜得多，自然生態(tài)環(huán)境良好，升值空間巨大。如果在這兩個(gè)地方承擔(dān)一部分城市的居住功能，將會(huì)大大緩解對現(xiàn)在主城區(qū)目前面對的交通、高房價(jià)等壓力。巉柳高速公路、312國道、309國道連接榆中，未來輕軌也會(huì)通到這里。109國道直通皋蘭，現(xiàn)在修建的蘭州至秦王川快速通道，也將經(jīng)過皋蘭腹地。便捷的交通讓這兩個(gè)地方具備了承載城市居住功能的先決條件。

　　我們也可以算一筆賬，在蘭州核心城區(qū)的城關(guān)區(qū)買一套80平方米的房子，摟每平方米8000元計(jì)算，就是64萬元。那么現(xiàn)在的榆中和皋蘭的房價(jià)還不到4000元，買一套與城關(guān)區(qū)同等面積的住房僅為32萬元，100平方米的房子，費(fèi)用也僅是40萬元。與城關(guān)區(qū)買房的差價(jià)買一輛不錯(cuò)的小汽車，還綽綽有余。在城關(guān)區(qū)買房僅僅擁有了住房。而在榆中皋蘭，不僅有升值潛力巨大的房產(chǎn)，而且還提前擁有汽車，成為有車族。從消費(fèi)的性價(jià)比來說，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。何樂而不為？

　　北京的通州、順義、亦莊也是在城市化背景下，城市快速擴(kuò)張而進(jìn)入北京中心城區(qū)，承擔(dān)“疏解中心城人口的功能、聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展”的重任。2000年這三個(gè)地方的房價(jià)僅為2000多元，而目前三地房價(jià)均已突破兩萬元，最早在那里買了房子的人現(xiàn)在成了最大的受益者。人口的聚集和公共設(shè)施的延伸，也帶動(dòng)了京郊三地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

　　那么對于目前的形勢，蘭州也可吸取北京發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。

　　緩解蘭州目前出現(xiàn)的出行難、上學(xué)難、就醫(yī)難和高房價(jià)的問題，蘭州必須引導(dǎo)公共設(shè)施向皋蘭、榆中布局，疏解核心城區(qū)的人口和新進(jìn)入城市的人口向這兩個(gè)地方聚集。加快這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、公共服務(wù)的配套，蘭州可出臺(tái)政策，嚴(yán)格控制在“西安城”特別是從東崗至深溝橋之間，教育、醫(yī)療、行政辦公設(shè)施的新建和擴(kuò)建，嚴(yán)格控制中心城新增大型商業(yè)設(shè)施和大面積住宅。通過兼并、重組、出售等市場運(yùn)作方式，推進(jìn)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源向未來承擔(dān)居住功能的地區(qū)轉(zhuǎn)移。可以考慮在榆中和皋蘭設(shè)置蘭州市屬中學(xué)的分校，比如像蘭州一中。醫(yī)院也一樣，可以在這些地區(qū)建分院。制定鼓勵(lì)中心城人口外遷的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)人口向外轉(zhuǎn)移。引導(dǎo)開發(fā)商走出“西安城”進(jìn)入像皋蘭、榆中這樣的周邊區(qū)域，進(jìn)行新的住房開發(fā)。

　　走出“西安城”是平抑房價(jià)，緩解中心城區(qū)上學(xué)難、就醫(yī)難、出行難的重大突破口。城市的效益在于聚集，人口的聚集必然帶來商業(yè)的繁榮相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成。走出西安城是蘭州中心城區(qū)結(jié)構(gòu)和功能的重大調(diào)整，也是蘭州未來發(fā)展的趨勢和整個(gè)蘭白經(jīng)濟(jì)都市圈發(fā)展的客觀要求。對于蘭州本土開發(fā)商來說是一次重生的重大機(jī)遇，與其在盆地里生死未卜地苦苦掙扎，還不如從容地走出盆地，在新的城市空間進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)，拓展新的更大的市場。