為何一直按1%~3%征收？

　　2006年7月，《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）正式下發(fā)，對二手房交易所得征收個稅有關問題作了進一步明確。

　　上述國稅總局有關負責人表示，隨著二手房交易逐漸活躍，各地稅務機關在對二手房交易所得征收個稅過程中也反映出一些問題，主要有：一是二手房交易中發(fā)生的相關費用有關扣除的規(guī)定不夠明確、詳細，各地執(zhí)行不一；二是實際征管中，一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法征稅的難度較大；三是一些地區(qū)對二手房交易個稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失。針對上述問題，國稅總局的《通知》對二手房交易所得征收個人所得稅有關規(guī)定作了進一步明確，以利于各地稅務機關規(guī)范執(zhí)法，統(tǒng)一征管程序，依法加強稅收征管。

　　《通知》規(guī)定，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。其中，裝修費用方面，已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值10%。

　　明確對納稅人申報收入不實的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉讓收入的1%－3%比例內(nèi)核定應納個人所得稅額。

　　上述相關政策發(fā)布后，全國各地稅務機關開始對上述框架性政策進行細化。以上海為例，2006年該市要求二手房交易中的納稅人在辦理過戶手續(xù)前要到相關稅務部門申報納稅，并提供產(chǎn)權人的身份證件、購房合同、房屋原值憑證、銀行結息清單等。

　　北京某大型房地產(chǎn)中介機構的從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們都是按照不能提供房屋原值的情況進行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。因為二手房交易中，稅務被完全轉嫁到買房者身上。”

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“當這個規(guī)定出來后，很多交易者稱原來可以證明房屋原值的發(fā)票等票據(jù)遺失，此外一些費用可以合理抵扣，所以交易中就一直用1%到3%的稅率來執(zhí)行。”

　　面對20%的個稅稅率，任何試圖從二手房交易過程中獲利的交易者都在力圖規(guī)避。比如，2008年8月份北京望京地區(qū)的二手房價格為8000多元/平方米，而現(xiàn)在的單價則攀升到3萬元。如果一個業(yè)主在2008年最低點以80萬總價購入，那么2013年則升值到了300萬元。按照所得部分稅率20%來計算，則需要繳納54萬元的稅款。胡景暉反問記者：“誰愿意去繳這么多的稅？”

　　“舊政策”釋放新恐慌

　　一位中國房地產(chǎn)協(xié)會高層管理者告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“政策存在這么久，現(xiàn)在再度重申，并不是說中央知道這項政策有明顯效果卻藏起來留到最后用。我個人認為是因為以前確實有很多住房無法確定原值，而現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設的進步，此政將更易操作，以便抑制投資和投機型需求。”

　　在北京、天津、上海等一線城市，二手房交易大廳內(nèi)人滿為患。為了解決公眾的交易需求，上海甚至啟動了通宵作業(yè)的辦法來完成過戶。一些中介公司告訴《中國經(jīng)濟周刊》，從2012年年中開始，隨著二手房交易量上漲，集結于北京二手房交易大廳和稅務大廳的黃牛黨已經(jīng)將倒號價格拉升至500元，是此前價格的2到5倍。隨著“國五條”的落地，倒號價格也水漲船高至1000元。

　　胡景暉向記者證實，在“國五條”細則發(fā)布后，偉業(yè)我愛我家北京地區(qū)的中介業(yè)務量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯攀升。“很多原本意向性的潛在交易，因為擔心背負高稅率而迅速簽約。相比較而言，買家更加恐慌，擔心負擔稅款。而既買又賣的改善性需求的擔憂最為明顯。” 胡景暉預計，等地方政策細則落地后，二手房交易量會有20%~30%的降幅。

　　有媒體援引北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，初步統(tǒng)計，春節(jié)后至“國五條”發(fā)布前，北京存量房網(wǎng)上簽約共8312套，日均簽約593.71套，“國五條”發(fā)布后，存量房網(wǎng)上簽約共1519套，日均簽約759.5套，較政策出臺前增長27.92%。

　　新政的威力并不僅僅局限于二手房交易環(huán)節(jié)，在滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司也受到了前所未有的打擊。

　　3月4日，兩市對地產(chǎn)板塊景氣持續(xù)性及經(jīng)濟復蘇預期的悲觀情緒彌漫，導致地產(chǎn)板塊集體上演跌停潮，跌幅超8%，超50只地產(chǎn)股跌停；地產(chǎn)股占比較大的深成指重挫5.29%，而滬指也暴跌3.65%，收于2273.40點，創(chuàng)下2010年11月12日以來最大跌幅。

　　有證券機構分析認為，這主要源自市場對政策信息不確定性所產(chǎn)生的恐慌情緒。目前最大的爭議在于尚未公布的實施細則及其執(zhí)行力度，若嚴格執(zhí)行，將會對地產(chǎn)板塊及整個A股市場產(chǎn)生顯著的影響。

　　毫無疑問的是，資本市場的震蕩意味著市場依舊將房地產(chǎn)業(yè)視為經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。面對“國五條”的影響，新建商品住房市場將受到怎樣的刺激，不同人有不同看法。

　　全國政協(xié)委員、全國工商聯(lián)副主席、寶龍集團董事長許健康在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“從中短期看，房價會趨于穩(wěn)定。因為中國房地產(chǎn)政策不是要打壓房地產(chǎn)，而是要讓房地產(chǎn)市場更健康，讓更多人買得起房。同時房地產(chǎn)的發(fā)展對其上下游產(chǎn)業(yè)鏈有很好的推進作用，因此中短期會穩(wěn)定。但長期看，如果過分打壓，就不好了。”

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所副所長賈康在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說，如果合理的剛性需求由于高稅率被擠壓出二手房市場，那么他們會進入新房市場以滿足購房需求，這可能會拉高新房市場的溫度。

　　3月4日，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥表示，針對新的國務院調(diào)控文件，一周內(nèi)會有詳細的信息解讀。而各地方的調(diào)控目標需要各地方政府制定并發(fā)布，預計3月底地方政府細則將會出臺。各地出臺“國五條”實施細則，都要以國務院意見為準，不存在房價上漲過快的城市先出、上漲相對較慢的城市后出的問題。

　　和 “征稅20%” 相關的法規(guī)

　　“財產(chǎn)轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。”

　　“財產(chǎn)轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。”

　　——《中華人民共和國個人所得稅法》

　　對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　——《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》 （財稅字 ［1999］278號）

　　“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證……對其實行核定征稅……在住房轉讓收入1% ~ 3%的幅度內(nèi)確定。”

　　——《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》 （國稅發(fā) ［2006］108號）