李東是在廣州工作了四年的白領(lǐng)，打拼了四年，明年打算與女朋友喜結(jié)連理，最近他們正在為買房犯愁。不少銀行都收緊了首套房貸，不僅利率上浮了，甚至連申請、放款都難。“我們兩個工資都不是很高，兩家人湊齊首付，打算買一套140萬元左右的房子，貸款需要100萬元，但算下來每月還款要近7000元，利率再上浮壓力更大了。

事實上，即便過了6月末的“中考”，銀行不僅沒有放寬貸款發(fā)放，近期反而逐步上浮個人住房貸款利率，多家銀行不僅將原來有的首套房貸利率折扣取消，甚至有銀行表示已經(jīng)基本上不怎么發(fā)放首套房貸。

南方日報記者黃倩蔚實習(xí)生魏可非

調(diào)查：銀行繼續(xù)收窄房貸利率

近日，“錢荒”余波未了，廣州地區(qū)多家銀行紛紛取消首套房貸利率優(yōu)惠，而且審批時間加長，申請難度加大。記者近日以購房者的身份咨詢了廣州市各大銀行，進一步了解目前廣州各大銀行的房貸情況。

其中，廣發(fā)銀行市內(nèi)某銀行客戶經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸利率將從最初的9折轉(zhuǎn)變?yōu)?.5折，并于今日開始執(zhí)行。此外，農(nóng)業(yè)銀行[-0.79% 資金 研報]也將首套房貸利率由9折升至9.3折，工商銀行[-0.51% 資金 研報]也在短時間內(nèi)從8.5折收窄到9折、9.3折，繼而在上周正式取消優(yōu)惠折扣，實行基準(zhǔn)利率。其他十多家銀行首套房貸利率也均維持基準(zhǔn)利率水平。

記者了解到，目前廣州市二套房首付均為六成，建設(shè)銀行[-0.68% 資金 研報]二套房貸款利率上浮基準(zhǔn)利率的10%，其消費貸款的貸款利率則要上浮25%。興業(yè)銀行[-0.58% 資金 研報]根據(jù)客戶資產(chǎn)的質(zhì)量和數(shù)量，將優(yōu)質(zhì)客戶與普通客戶的二套房貸款利率上浮比例分別設(shè)定為10%和20%。除上述銀行外，其余多家銀行的二套房貸款利率均上浮基準(zhǔn)利率的10%。

由于目前市場資金緊張，除了利率上浮之外，多數(shù)銀行放款額度受限，個別銀行甚至?xí)和Ａ速J款業(yè)務(wù)。平安銀行[-1.71% 資金 研報]一客戶經(jīng)理表示：“首套房沒有利率優(yōu)惠的，而且現(xiàn)在我們支行的房貸業(yè)務(wù)基本都停掉了。”不少銀行的客戶經(jīng)理都暗示，資金緊張情況不知何時才能緩解，預(yù)計未來一段時間內(nèi)將會趨于惜貸。

另外，多家銀行也對二套房換房的貸款需求抓得更嚴(yán)。有銀行客戶經(jīng)理稱，如果夫妻雙方都有過一次貸款買房記錄，在當(dāng)前“既認(rèn)房，又認(rèn)貸”的政策背景下，即便賣一套房子來換房，個人商業(yè)貸款也無法審核通過。不過，客戶經(jīng)理表示，公積金是不要求呈現(xiàn)購房者個人貸款記錄的，因此在該夫妻二人賣出一套房后，可以根據(jù)“認(rèn)房”再次通過住房公積金貸款來實現(xiàn)購房計劃。

不難發(fā)現(xiàn)，銀行對當(dāng)前個人住房貸款額度均有所收緊，放款速度也實行“拖”字訣。民生銀行[-0.87% 資金 研報]營業(yè)部個人住房貸款一位負(fù)責(zé)人稱：“申請房貸的流程，尤其是與銀行合作的樓盤辦理相關(guān)證件，大都需要1個月左右的時間。目前，各家銀行都放緩了速度，銀行放款基本上得1個半月以上。如果是在月末、季末或者以住房公積金申請房貸，可能排隊的時間還要更長。”

進入7月份后由于貸款額度日趨緊張，中信銀行[-1.28% 資金 研報]的個貸部一客戶經(jīng)理表示，正常情況下，1個月內(nèi)就可以放款。而現(xiàn)在部分接單員4、5月的單子還沒有放出來，整個周期在近期內(nèi)沒有辦法縮短。”

探因：銀行貸款額度受限

自今年初“國五條”頒布以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資遂被迫收緊。但6月份的“錢荒”直接加速了房貸從寬松到收窄的腳步。受銀行間市場流動性以及房貸額度緊張的影響，銀行流動性困局似乎仍未突圍，銀行依然在繼續(xù)收緊個人住房貸款額度，并逐步調(diào)整其貸款業(yè)務(wù)。

某國有大型銀行廣州分行一客戶經(jīng)理指出，從銀行自身來看，上半年的貸款額度基本已經(jīng)滿了，以往出現(xiàn)這種貸款資金缺口的時候，央行會釋放出一些額度出來，但今年央行卻改變了以往的做法，沒有松口，導(dǎo)致各家商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款額度緊張的局面。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，這次央行不肯釋放更多的流動性，已經(jīng)表明貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊，銀行提高個人住房貸款的要求也在情理之中。不過，這并不僅僅是個人住房貸款業(yè)務(wù)遇到問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)同樣如此。“在5月中旬，各地對房地產(chǎn)貸款的審批已經(jīng)收緊。只不過大家的注意力都集中在房價行情，忽略了房地產(chǎn)資金狀況的變化。”國內(nèi)某地產(chǎn)中介代理公司市場總監(jiān)表示。

日前，有業(yè)內(nèi)銀行理財專家為此算過一筆賬，假設(shè)銀行有100萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，也只能上浮基準(zhǔn)利率的10%。按照5年期貸款利率，100萬元最終約可獲得19.37萬元的利息。如果是個人首套房貸款，還需在利率上給客戶一定折扣。而一般住房貸款的還款周期都達(dá)20—30年之久，資金很難迅速返還給銀行。

倘若貸給小微企業(yè)客戶，貸款利率則普遍上浮30%—40%，1年至少可獲得約4.67萬元利息，如果維持利率不變的情況下，5年累計利息可獲23.35萬元，比住房貸款多掙3.98萬元。

而對于有置業(yè)剛需的貸款人來說，銀行收緊首套房貸意味著一筆更大的開支。記者算了一筆帳，對于首次置業(yè)者來說，若商業(yè)貸款100萬元，20年等額本息還款，兩個月前按照基準(zhǔn)利率8.5折來算，每月還款6917元，但取消了8.5折后，月還款需要7485元，每月多還568元，20年下來要多還利息13.63萬元。

置業(yè)：“錢荒”對樓市影響有限

“錢荒”會否蔓延到樓市？若持續(xù)下去，這將對備受投資者關(guān)注的未來房價走勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展有何影響？

日前，恒德投資董事長王瑜接受記者采訪時表示，目前市場上整體流動性是過剩的，央行手上仍有很多存款準(zhǔn)備金，因此“錢荒”只是短期現(xiàn)象，但它會持續(xù)一段時間。銀行和其他金融機構(gòu)對目前存貸期限結(jié)構(gòu)的調(diào)整客觀上也會延長其持續(xù)的時間。“錢荒”之后有可能導(dǎo)致銀行主動收縮資產(chǎn)負(fù)債表和降低杠桿，從而影響企業(yè)貸款總量和利率水平。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)一位分析師表示，“錢荒”并未蔓延到樓市，2013年上半年，各大房企的銷售情況普遍較好，從去年下半年以來商品房持續(xù)暢銷，使得很多房企迫切需要補倉土地，而5月以來，各地優(yōu)質(zhì)土地接連出讓，繼而“地王”頻出。

該分析師進一步指出，近期一線城市土地市場異?；钴S，這也在一定程度上反映了房地產(chǎn)行業(yè)的資金目前為止尚處于充裕狀態(tài)，與當(dāng)前的“錢荒”形成了鮮明的對比。此外，在廣州二手房市場，從今年2月份到5月份，二手住宅市場成交量已連續(xù)四個月出現(xiàn)明顯超越一手的現(xiàn)象，絲毫看不出“錢荒”的跡象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在銀行個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，個別銀行甚至從年前開始就在壓縮個人房貸，房貸業(yè)務(wù)的占比總體上在下降，而經(jīng)營性貸款在上升。這跟銀行利潤的增長有較為密切的關(guān)系。就房貸業(yè)務(wù)利率水平而言，其對銀行來說利潤并不高，因此銀行需要壓縮房貸業(yè)務(wù)，延后對個人住房貸款的審核放款。7月份過后，銀行個人住房貸款額度會逐步寬松，彼時居民家庭首套自住購房貸款需求將會得到進一步滿足。因此，目前這輪貸款利率上浮并非始于6月下旬銀行間流動性緊張之后，而是在年初甚至去年底就出現(xiàn)的現(xiàn)象。

值得投資者注意的是，目前來看，今年下半年，一線城市供需不會發(fā)生激烈變化，樓市總體將保持平穩(wěn)，期望房價下跌是不現(xiàn)實的，但大漲的理由也不充分。消費者完全沒有必要因為“錢荒”的傳聞，就影響自己的買房決定。