地基下沉住房變危房103名業(yè)主狀告房地產(chǎn)公司要求重建

　　法院最終判令房產(chǎn)公司拆除涉案樓，重建新家，支付業(yè)主過渡費

　　大西北網(wǎng)8月4日訊 蘭州市城關(guān)區(qū)九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號樓7個單元的103名業(yè)主，自購買房屋后入住沒幾年便出現(xiàn)地基下沉現(xiàn)象，蘭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖對樓體進行了維修，可這絲毫沒有阻止樓體的繼續(xù)下沉。2013年涉案房屋再次出現(xiàn)裂縫并下沉，自此之后，這7個單元被鑒定為危房，政府要求業(yè)主必須搬離。眼看有家不能回，103名業(yè)主聯(lián)合將某房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭。昨日，記者得到該案一審判決——房地產(chǎn)公司拆除涉案樓、重建新家、支付業(yè)主過渡費。

　　A

　　地基下陷住房成危房開發(fā)商埋怨業(yè)主“不繳維修金”

　　蘭州市城關(guān)區(qū)九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號住宅樓由蘭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）于2000年4月開發(fā)建設(shè)，2001年竣工交付使用。該樓整體呈“一”字形布局，南北朝向，共有7個單元，1—4單元為6層砌體結(jié)構(gòu)，與5-7單元伸縮縫隔開，5—7單元為底部兩層框架結(jié)構(gòu)，上部4層為砌體結(jié)構(gòu)，總建筑面積約7362平方米，房屋分別出售給103名住戶。

　　據(jù)住戶反映，早在2005年至2006年居住使用期間，該樓房樓體就因地基下沉墻體裂縫進行過地基基礎(chǔ)加固及上部結(jié)構(gòu)加固。誰知沒過幾年，2013年2月，該樓體又開始下沉并出現(xiàn)裂縫，經(jīng)鑒定已形成危房，103戶住戶找房地產(chǎn)公司協(xié)商，但房地產(chǎn)公司一直對樓體下沉一事予以推諉，不予維修處理。于是，103戶住戶將其告上法庭，請求判令：1.被告對蘭州市城關(guān)區(qū)九州開發(fā)區(qū)31號樓予以拆除重建。2.被告自2013年7月至新建樓房還建入住時止，向原告每戶每月支付1500元的避險過渡費用。3.本案全部訴訟費用由被告承擔(dān)。

　　103名居民認為樓體下沉是房地產(chǎn)公司之過，可該公司卻說，涉案樓房竣工后，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定顯示為合格。引起地基下陷的原因是業(yè)主未對供熱系統(tǒng)進行有效維護，且未交納2%-3%的維修基金，導(dǎo)致無基金維修所致。故開發(fā)商不承擔(dān)因業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致的地基下陷，請求法院駁回業(yè)主訴求。

　　B

　　多份鑒定報告顯示涉案樓體存在嚴(yán)重問題

　　究竟房屋是否如開發(fā)商所說屬于“合格工程”？如今的房屋是否屬于危房？法院在審理案件中查明，在2002年房地產(chǎn)公司的確委托蘭州黃河工程建設(shè)監(jiān)理有限公司對工程質(zhì)量進行評估，結(jié)果為合格。

　　然而，2005年3月，該樓出現(xiàn)地基下沉后，房地產(chǎn)公司委托中國有色金屬工業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量檢測中心對該樓地基下沉事故進行了調(diào)查檢測，該檢測中心出具了《九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號綜合住宅樓地基下沉事故調(diào)查檢測報告》。依據(jù)該《報告》，房地產(chǎn)公司委托甘肅省地基基礎(chǔ)有限責(zé)任公司和蘭州有色新技術(shù)開發(fā)公司對該樓3—4單元的地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)進行了加固處理。隨后，2005年10月，房地產(chǎn)公司又委托中國有色金屬工業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量檢測中心對該樓結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的可靠性進行了鑒定檢測。2006年11月，檢測中心出具了《蘭州市九州區(qū)五號區(qū)31號綜合住宅樓可靠性鑒定報告》，鑒定結(jié)論為：“可靠性評定為二級，可靠性略低于鑒定標(biāo)準(zhǔn)，尚不顯著影響整體承載功能和使用功能”。

　　2013年，該建筑物墻體原有裂縫持續(xù)發(fā)展，已影響到建筑物的正常安全使用，地基下沉明顯，蘭州市九州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會委托甘肅土木工程科學(xué)研究院派工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場對該建筑物1-4單元進行了現(xiàn)場檢測。

　　經(jīng)過十余天的現(xiàn)場勘測，甘肅土木工程科學(xué)研究院作出《蘭州市九州區(qū)五號區(qū)31號1—4單元安全性鑒定報告》，該報告對地面下沉及建筑物開裂原因分析為：“該建筑物樁端土層為強風(fēng)化砂巖或回填強風(fēng)化砂巖，樁端遇水軟化，樁端承載力降低，該建筑物的地基處理深度不符合現(xiàn)行規(guī)范要求。2005年僅對3、4單元進行了加固維修，1、2單元存在的問題未得到有效解決。

　　鑒定結(jié)論為：1.該建筑安全性嚴(yán)重不符合《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》對Asu級的要求，已嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施。

　　2.該建筑物地基處理不滿足規(guī)范要求。雖經(jīng)過加固處理，但1、2單元存在的問題未得到有效解決。

　　3.該建筑物構(gòu)造柱、梁的混凝土抗壓強度符合設(shè)計要求。

　　4.該建筑物磚的抗壓強度不滿足設(shè)計要求。

　　5.該建筑物部分砌體砂漿強度達不到設(shè)計要求。砌體砌筑質(zhì)量差，砌體砂漿勻質(zhì)性差。

　　6.該建筑物墻體裂縫的最大寬度不滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，顯著影響結(jié)構(gòu)整體性，不適于繼續(xù)承載。

　　7.該建筑物傾斜和沉降變形均不滿足規(guī)范要求。

　　8.該建筑物地溝施工和地溝地基處理不滿足規(guī)范和設(shè)計要求。建議，對1—2單元地基進行加固處理和上部結(jié)構(gòu)進行加固處理，對3—4單元進行維修處理。

　　2013年11月，蘭州市九州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會又委托甘肅土木工程科學(xué)研究院對九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號樓5—7單元結(jié)構(gòu)安全性進行鑒定，結(jié)論為：樓體安全性嚴(yán)重不符合鑒定標(biāo)準(zhǔn)對Asu級的要求，嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施進行處理。建議在進行經(jīng)濟性比選后及時對九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號樓5～7單元采取地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)加固處理措施或者采取拆除新建處理。同時，應(yīng)在建筑物現(xiàn)階段使用過程中密切觀測結(jié)構(gòu)沉降及裂縫發(fā)展情況，如有異常，應(yīng)立即停止使用，并及時采取措施處理。

　　C

　　法院駁回“不繳維修基金”說判決拆除涉案房屋

　　綜上所述，法院認為根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告房地產(chǎn)公司出售給原告103名業(yè)主的商品房在合理使用年限內(nèi)，出現(xiàn)質(zhì)量問題經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為不適宜維修需拆除重建，對此被告應(yīng)負全部過錯責(zé)任。

　　關(guān)于被告辯稱該建筑物在竣工之初工程質(zhì)量經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定顯示為合格，造成地基下陷是因2005年2月九州水管網(wǎng)滲水所致，地基下陷是因業(yè)主使用不當(dāng)且未交納2%-3%的維修基金，無基金維修所致的主張。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，但本案原被告在簽訂《商品房買賣合同》時對維修資金的繳納未約定，因此原告也未繳納。同時，法律中有條款明確規(guī)定，商品房在保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修由開發(fā)商負責(zé)，開發(fā)商支付的保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)，購房者不承擔(dān)保修責(zé)任。房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限一般為50年，該住宅樓房目前僅使用10余年，尚在保修期內(nèi)，因此，被告不得以原告未繳納維修基金為由在樓房出現(xiàn)問題后怠于履行維修責(zé)任。故被告的上述辯稱無法律依據(jù)，本院不予支持。

　　據(jù)此，法院判決如下：一、被告蘭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后60日內(nèi)將位于蘭州市九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號樓予以拆除。

　　二、被告蘭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在位于蘭州市九州開發(fā)區(qū)五號區(qū)31號樓原址處為原告韋某等103人、104戶新建住宅樓。

　　三、被告蘭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2013年7月起向原告104戶住戶按每月每平方米9元發(fā)放過渡費至新樓建成交付時止。

　　D

　　審理期間再次鑒定權(quán)威建議“拆除重建”

　　本案在審理過程中，103名原告再次提出鑒定申請，2014年5月23日，法院依法委托甘肅省建筑科學(xué)研究院對涉案樓房的整體安全性及是否符合居住使用功能進行鑒定。2014年9月12日，甘肅省建筑科學(xué)研究院對該住宅樓作出的鑒定結(jié)論為，該樓屬抗震不利地段、加固難度較大，建筑總高超限、層數(shù)超限……并建議拆除重建。

　　法院另查明，2013年7月18日，蘭州市城關(guān)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治領(lǐng)導(dǎo)小組、蘭州市城關(guān)區(qū)人民政府靖遠路街道辦事處向原告發(fā)出《緊急通知》，要求該樓的住戶主動搬遷，自行過渡，過渡期每戶居民每月發(fā)放過渡補貼1000元。通知發(fā)出后,住戶陸續(xù)搬離,至原告起訴時仍有部分住戶未搬離。

　　此外，法院在審理過程中又多次向未搬離住戶發(fā)出搬離通知，現(xiàn)住戶已全部搬離。自2013年7月起蘭州市城關(guān)區(qū)人民政府墊資向該樓住戶每戶每月發(fā)放1000元避險費至今。