CFP

    “當(dāng)前樓市拐點(diǎn)正在形成，對(duì)于開發(fā)商而言，這個(gè)冬天不僅會(huì)很冷，可能還會(huì)很長(zhǎng)”

    《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者魏宗凱發(fā)自上海 “冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，樓市的冬天來(lái)了，可是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是春天嗎？降價(jià)之后，買還是不買，依然是個(gè)問(wèn)題。而在這個(gè)冬天里，焦慮的不只是買賣雙方。

買房者：買不買都心慌

　　沒有連夜排隊(duì)，沒有找“黃牛”買號(hào)頭，李志剛（化名）上周輕松簽約了上海“萬(wàn)科尚景苑”一套住房，他買的價(jià)格和此前該樓盤實(shí)際成交價(jià)相比，降幅接近三成。但李志剛絲毫沒有“撿了皮夾子”的喜悅，而是“心里發(fā)慌”：“不買擔(dān)心漲價(jià)，買了擔(dān)心繼續(xù)降價(jià)，沒有只漲不跌的行情了，說(shuō)不好現(xiàn)在是不是買房的最佳時(shí)機(jī)。”
　　11月18日晚，位于上海青浦的“萬(wàn)科尚景苑”開盤，340套小高層兩天內(nèi)簽約77套，實(shí)際成交價(jià)降幅在兩成左右。同期降價(jià)的還有位于上海浦東的“萬(wàn)科清林徑”樓盤，降幅約30％。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大型房企中已有中海、保利、萬(wàn)科、富力、龍湖地產(chǎn)、綠地、湯臣、星河灣等多家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售，且比其他中小開發(fā)商項(xiàng)目更為優(yōu)惠。
　　從宏觀層面來(lái)看，18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，環(huán)比下降的城市已經(jīng)高達(dá)34個(gè)，與此同時(shí)，70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
　　對(duì)此彭博新聞社的報(bào)道稱，中國(guó)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已到，不僅大城市和新房?jī)r(jià)格下跌，二線城市和二手房?jī)r(jià)格也在下跌。
　　路透社中文網(wǎng)題為《中國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)，開發(fā)商過(guò)冬》的文章說(shuō)，當(dāng)前樓市拐點(diǎn)正在形成。對(duì)于開發(fā)商而言，這個(gè)冬天不僅會(huì)很冷，可能還會(huì)很長(zhǎng)。
　　降價(jià)讓那些趕在房?jī)r(jià)高峰時(shí)購(gòu)房的人極度不滿，近兩個(gè)月來(lái)，包括北京京貿(mào)國(guó)際城、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城、寧波合生國(guó)際城、上海龍湖酈城等多處樓盤的售樓處發(fā)生“維權(quán)”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴(yán)重糾紛和沖突，基本都是因?yàn)殚_發(fā)商樓盤減價(jià)促銷，讓前期業(yè)主不滿。
　　但這些并不能讓外界接受他們的過(guò)激行為，有網(wǎng)友甚至揶揄說(shuō)：房子漲價(jià)，他們會(huì)不會(huì)給開發(fā)商分紅？
    房地產(chǎn)開發(fā)公司的態(tài)度也很明確——在合同約定的范圍內(nèi)解決溝通問(wèn)題，如果協(xié)商不成，可以通過(guò)法律途徑解決。
　　走法律途徑退房？大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人商建剛律師認(rèn)為希望甚微，“購(gòu)房者必須考慮契約風(fēng)險(xiǎn)，愿賭服輸。”據(jù)介紹，2005年、2008年房?jī)r(jià)下跌時(shí)，也曾出現(xiàn)多起因房?jī)r(jià)下跌的業(yè)主訴訟案例，但極少獲得法院支持。

賣房者：雖不缺錢心也慌

　　最近備受輿論關(guān)注的無(wú)疑是身陷資金鏈緊張傳言的浙江綠城集團(tuán)，其“高進(jìn)高出、快進(jìn)快出”的發(fā)展路徑引起業(yè)界反思。專家分析，這一輪以“限購(gòu)”、“限貸”等政策為核心的“最嚴(yán)調(diào)控”中，全面收緊了房企需求端和融資端，是讓高度依賴高杠桿和炒房客的綠城受困的主要原因。
　　盡管如此，綠城仍無(wú)意對(duì)旗下產(chǎn)品降價(jià)銷售。綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平近日公開表示，降價(jià)是個(gè)不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，寧肯賣項(xiàng)目也不會(huì)輕易降價(jià)。如果再不行，“就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了”。
　　但也有人不這么認(rèn)為。易居（中國(guó)）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻則認(rèn)為，一旦預(yù)期房?jī)r(jià)要跌，第一時(shí)間“鋼需”（剛性需求）都會(huì)變成“煤需”（沒有需求），所以開發(fā)商降房?jī)r(jià)要有三個(gè)原則：一步降到位、敲鑼打鼓地降、早降比晚降好。
　　從目前這些已經(jīng)降價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)績(jī)看，他們都不是最缺錢的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，知名房企率先大幅降價(jià)，并不是當(dāng)前資金緊張所致，而是應(yīng)對(duì)更長(zhǎng)時(shí)間后可能存在的資金需求，必須提前進(jìn)行儲(chǔ)備，更重要的是，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫(kù)存已經(jīng)處于2010年以來(lái)的高位。
　　上市公司的前三季度報(bào)則顯示，在A股上市的139家房企中，超過(guò)八成房企負(fù)債同比增加。三季度末存貨同期增長(zhǎng)四成。申銀萬(wàn)國(guó)跟蹤的10個(gè)典型城市商品房庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存平均去化月份今年以來(lái)逐步攀升，已從年初的5.9個(gè)月升至目前的11.5個(gè)月，處于歷史相對(duì)高位，預(yù)計(jì)到明年下半年庫(kù)存水平可能到達(dá)最高點(diǎn)。
　　與此同時(shí)，截至10月末，全國(guó)未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可建房屋達(dá)百億平方米，是去年銷售面積的9.5倍，巨大的潛在供應(yīng)量將進(jìn)一步影響未來(lái)兩三年的樓市走勢(shì)。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭判斷，房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)到來(lái)，高庫(kù)存大軍壓境之下，房地產(chǎn)企業(yè)短期必然會(huì)采取“開源節(jié)流”的方式“過(guò)冬”，即一方面尋求通過(guò)降價(jià)、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過(guò)少拿地、減少施工量等來(lái)減少支出。長(zhǎng)期來(lái)看，這些房企可能會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，降低開發(fā)業(yè)務(wù)的比重。
　　路透社援引萬(wàn)科總裁郁亮的話稱，“此次房地產(chǎn)調(diào)控是2008年調(diào)控的延續(xù)，但不同的是，2008年的全球金融危機(jī)促使國(guó)內(nèi)放松了對(duì)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，而這一次地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再有這樣的好運(yùn)了，且現(xiàn)在還很難判斷這個(gè)冬天有多長(zhǎng)。”
　　《華爾街日?qǐng)?bào)》說(shuō)，第四季度房地產(chǎn)大部分項(xiàng)目將降價(jià)15％～25％。“大型開發(fā)商已經(jīng)率先降價(jià)，而且降價(jià)幅度很大。二、三線城市的降價(jià)幅度更大。”

調(diào)控政策不應(yīng)松動(dòng)

　　對(duì)于樓市的冬天，一些地方政府也是百味雜陳。土地出讓金銳減、相關(guān)稅費(fèi)縮水帶來(lái)的財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)減速，已然讓地方政府感受到陣陣寒意，而保障房建設(shè)所需要的資金投入更是“雪上加霜”。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一五”時(shí)期，地方財(cái)政總收入中，土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9％，增長(zhǎng)到2010年的65.9％，這表明地方政府對(duì)土地收入的依賴越來(lái)越大。
　　“把房?jī)r(jià)過(guò)高的原因歸結(jié)于開發(fā)商黑心，確實(shí)打錯(cuò)了對(duì)象。”經(jīng)常語(yǔ)出驚人的地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)稱，自2002年實(shí)行土地出讓的招拍掛制度之后，“價(jià)高者得”成為防止腐敗的唯一路徑，但推高了土地的出讓價(jià)格，并刺激了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。
　　楊紅旭認(rèn)為，部分地區(qū)土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，占地方收入的四成到七成。隨著土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)陷入低迷，地方政府的土地出讓金收入可能萎縮，這對(duì)地方財(cái)政將構(gòu)成一定壓力。
　　進(jìn)入11月份，各地土地市場(chǎng)流拍、中止出讓的消息不絕于耳。廣州一月之內(nèi)三度因市場(chǎng)過(guò)于冷淡而不得不中止20余幅地塊的出讓，唯一一塊按時(shí)出讓的地塊也因?yàn)闊o(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍。沈陽(yáng)、合肥、昆明等地，原計(jì)劃拍賣的23宗土地，只有5宗出讓成功，10宗土地是因競(jìng)拍人數(shù)達(dá)不到要求而宣告流拍。
　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月20日，其監(jiān)測(cè)的全國(guó)67個(gè)城市有公告可查的土地交易總成交金額比去年減少將近三成。
　　與此同時(shí)，保障房的資金缺口也讓地方政府為難。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，截至10月底全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過(guò)1000萬(wàn)套，雖然實(shí)現(xiàn)了年初的目標(biāo)任務(wù)，但至少需要建設(shè)資金1.3萬(wàn)億元人民幣。住建部近日也已經(jīng)著手對(duì)地方保障性住房實(shí)際開工情況進(jìn)行調(diào)查，“不能挖個(gè)坑就算開工了”。
　　中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院副院長(zhǎng)劉勝軍對(duì)此表示擔(dān)心——在2008年金融危機(jī)后，中央出臺(tái)了4萬(wàn)億元刺激計(jì)劃，引發(fā)地方融資平臺(tái)的失控性膨脹，出現(xiàn)了超過(guò)10萬(wàn)億元的平臺(tái)貸款，一些地方甚至出現(xiàn)了還本付息困難的情形。“在地方政府已經(jīng)債臺(tái)高筑的情況下，保障房資金從何而來(lái)？”
　　事實(shí)上，地方政府與中央的博弈已經(jīng)顯現(xiàn)。7月12日，國(guó)務(wù)院要求房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的三四線城市也應(yīng)限購(gòu)，但截至目前，全國(guó)僅有47個(gè)城市限購(gòu)，與此前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)可達(dá)到70個(gè)左右相差甚遠(yuǎn)。
　　彭博新聞社的報(bào)道也稱，有不少人擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌是否會(huì)引起中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸，甚至影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從而導(dǎo)致中國(guó)政府改變政策。
    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，目前地方融資平臺(tái)的債務(wù)高筑，一些重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)又陷入缺錢的困境的時(shí)候，民眾極為擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控又會(huì)暗度陳倉(cāng)，使得房?jī)r(jià)再次暴漲。要防止出現(xiàn)這種悲劇的關(guān)鍵，應(yīng)該從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面，形成完善的制度體系，避免再次進(jìn)入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。

誰(shuí)為房產(chǎn)泡沫破裂埋單

    在這個(gè)樓市冬天里，中國(guó)各地興起了一股“退房維權(quán)”熱，市值縮水的業(yè)主們打出橫幅討伐開發(fā)商，他們靜坐、游行甚至砸了售樓中心，兩個(gè)月來(lái)不下十處樓盤遭遇退房糾紛。業(yè)主們風(fēng)風(fēng)火火“維權(quán)”運(yùn)動(dòng)在網(wǎng)絡(luò)上并沒有獲得足夠的同情，反而引起一片嘲諷。有學(xué)者認(rèn)為，樓市維權(quán)違反現(xiàn)代契約精神，有媒體呼吁回歸理性。
　　其實(shí)，日本美國(guó)香港的民眾早于中國(guó)內(nèi)地經(jīng)歷了樓市泡沫破裂的過(guò)程，同樣面對(duì)房?jī)r(jià)下降，他們當(dāng)初怎么辦？

【作者】《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者 蘇曉 陽(yáng)建 郭一娜 發(fā)自香港、華盛頓、東京

香港：節(jié)衣縮食“給銀行打工”

　　《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》文章 近期，香港樓市出現(xiàn)調(diào)整，樓價(jià)自5月份高位逐步回落，負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題再次引起市民關(guān)注。（注：負(fù)資產(chǎn)是指房子總價(jià)下跌到比貸款額還低，比如150萬(wàn)買房，貸款100萬(wàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)跌到90萬(wàn)，就出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)。）
　　香港金融管理局日前公布的數(shù)字顯示，今年第三季度“負(fù)資產(chǎn)”按揭宗數(shù)按季度大幅上升33．4倍至1653宗，并回升至近9個(gè)季度新高。
　　提起“負(fù)資產(chǎn)”，許多香港人都有著痛苦的回憶。1997年由于樓市過(guò)度炒賣和過(guò)度借貸，在亞洲金融危機(jī)的沖擊下，外資大舉撤出香港，導(dǎo)致香港樓市崩盤，僅一年之內(nèi)，樓價(jià)跌幅逾半，并在隨后在長(zhǎng)達(dá)5年的跌勢(shì)中，樓價(jià)累積跌幅與1997年高峰期相比高達(dá)約70％。
　　香港知名地產(chǎn)代理公司中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良昇向記者描繪了當(dāng)時(shí)的情形，“炒賣實(shí)在瘋狂，按揭息率10厘都炒，當(dāng)時(shí)供樓與家庭收入比率高達(dá)120％，就算不吃飯不買衣服都要供樓，你說(shuō)是不是太瘋狂，有的樓盤十度轉(zhuǎn)手。”
　　由于市場(chǎng)上積累了太多的風(fēng)險(xiǎn)，在外資大舉撤資下，市場(chǎng)資金抽緊，香港樓市泡沬隨即爆破。樓價(jià)呈自由落體式下滑，根據(jù)量度香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原地產(chǎn)指數(shù)顯示，在1997年10月至1998年10月的一年間，香港二手房?jī)r(jià)下跌了52％。
　　香港金管局資料顯示，2003年6月是負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題最嚴(yán)重的時(shí)期，當(dāng)時(shí)香港共有約105697宗負(fù)資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22％，涉及金額1650億港元（1港元約合0.81元人民幣）。
　　在蕓蕓“負(fù)資產(chǎn)”中，香港知名的精神科醫(yī)生曾繁光曾多次被媒體報(bào)道。當(dāng)時(shí)月入10萬(wàn)港元的曾繁光，甚至窮到?jīng)]錢買菜，只能讓年幼的孩子穿掩不住肚臍的衣服。從1998年開始，他先后在各大報(bào)章寫專欄，開源償還銀行按揭。
　　“許多負(fù)資產(chǎn)家庭為了還債，唯有節(jié)衣縮食，所有的錢差不多都用來(lái)還給銀行，社會(huì)氣氛低沉，消費(fèi)停滯不前，經(jīng)濟(jì)低迷。”黃良昇說(shuō)，當(dāng)時(shí)還有人跳樓自殺。
　　在長(zhǎng)達(dá)6年多的樓市低迷期，特區(qū)政府為了穩(wěn)定樓市，曾經(jīng)推出一些措施，包括停售公屋和居屋，停止主動(dòng)賣地，以及撤銷租住權(quán)管制，以令私人租賃市場(chǎng)恢復(fù)自由運(yùn)作。黃良昇卻認(rèn)為，真正令樓市由谷底回升的是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)對(duì)香港的拉動(dòng)作用，正是中央政府在2003年非典時(shí)期對(duì)香港實(shí)施《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》和“個(gè)人游”政策，刺活香港經(jīng)濟(jì)，令香港經(jīng)濟(jì)于2004年走出自1998年11月份開始的長(zhǎng)達(dá)68個(gè)月通縮期。
　　雖說(shuō)因?yàn)樨?fù)資產(chǎn)而令生活陷入困境，但據(jù)黃良昇介紹，當(dāng)時(shí)香港業(yè)主因負(fù)資產(chǎn)而斷供按揭的個(gè)案極少，比率不足2％。“申請(qǐng)破產(chǎn)的也不多。一來(lái)是仍有收入、有儲(chǔ)蓄，還有就是中國(guó)人的美德，千方百計(jì)都要把錢還上，當(dāng)然香港的法律也不容許賴賬”。

美國(guó)：大多數(shù)人被迫低價(jià)售房

　　《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》文章 在美國(guó)，樓市的蕭條每個(gè)人都能真切地感受到。社區(qū)、街道旁，到處掛滿賣房子的牌子，很多社區(qū)的房子都空了，綠油油的草坪也沒人打理了。即使是房市堅(jiān)挺的華盛頓地區(qū)，依然還可以看到大量的租售房廣告牌。
　　2006年，美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到巔峰時(shí)，各地大興土木、新建的房子四處開花，即便如此，市場(chǎng)仍是一房難求，想買房子的人都要排隊(duì)，房貸公司非常忙碌。從2007年的次貸危機(jī)到2008年的金融危機(jī)，美國(guó)房市終于崩盤，房?jī)r(jià)暴跌，今日也沒有復(fù)蘇。
　　美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅催生了大量的無(wú)房族，杰克曾在2005年買了一棟公寓，由于房?jī)r(jià)縮水，現(xiàn)在杰克房子的貸款總額已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)前市價(jià)，因還不起貸款，最近他的房子被銀行強(qiáng)行收走。美國(guó)一知名網(wǎng)站商業(yè)統(tǒng)計(jì)：有1600萬(wàn)戶美國(guó)家庭的貸款額超過(guò)房屋市價(jià)本身，2008年至今，超過(guò)百萬(wàn)房子被銀行收走。
　　面對(duì)房?jī)r(jià)暴跌、房屋被收走，有些美國(guó)民眾上街游行，不過(guò)他們不是去找房地產(chǎn)商，畢竟這是“市場(chǎng)行為”，他們要求政府采取措施刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，保住工作崗位，從而支付房貸。
　　美國(guó)最大房貸銀行富國(guó)銀行客戶經(jīng)理陳馨說(shuō)，看到房屋價(jià)值縮水，美國(guó)人心理也會(huì)不平衡，但銀行的大多數(shù)客戶是選擇接受房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)實(shí)，會(huì)趁早把房子賣掉，以免虧損更多的錢。那些游行的民眾也會(huì)要求銀行下調(diào)利率，以減少房貸支出。
　　居住在弗吉尼亞州阿靈頓縣的約翰·尼爾森向記者介紹了所在社區(qū)的情況，尼爾森說(shuō)：“一般當(dāng)房屋價(jià)值跌至購(gòu)買額或貸款額以下，美國(guó)人有三種應(yīng)對(duì)方法：一部分全款買房者或部分有能力支付貸款者會(huì)堅(jiān)持下去，等待房?jī)r(jià)回升；一部分人則是低價(jià)出售房子自己承擔(dān)損失，“那些沒有能力支付貸款的房主只能選擇違約，房子被銀行收回去”。
　　尼爾森說(shuō)：“選擇違約會(huì)嚴(yán)重?fù)p害個(gè)人信用記錄，今后數(shù)年乃至十年內(nèi)都不能申請(qǐng)貸款買房買車。”
　　為救助房地產(chǎn)市場(chǎng)，奧巴馬政府在金融危機(jī)期間就出臺(tái)了住房可負(fù)擔(dān)再融資項(xiàng)目。如果房屋價(jià)值縮水，政府支持企業(yè)房利美和房地美旗下的房屋抵押貸款在符合一定條件的情況下，可以減免或取消部分再融資費(fèi)用，并降低貸款利率，這樣每個(gè)月的月供就少了，不至于走向違約。除了政府控制的企業(yè)，政府還會(huì)與私有銀行機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，下調(diào)房貸再融資的利率和費(fèi)用。
　　由于次級(jí)貸款使“兩房”遭受了巨大損失，兩房于2008年被政府接管。目前，美國(guó)政府對(duì)他們提供的救助總額已達(dá)到約1700億美元（1美元約合6.35元人民幣）。本月初，兩房分別再向美財(cái)政部申請(qǐng)60億美元和78億美元救助資金。預(yù)計(jì)到2014年，美政府對(duì)“兩房”的救助總額將達(dá)到2200億美元。10月24日，奧巴馬政府宣布了一系列改革措施，旨在讓更多借款人重組住房抵押貸款，享受當(dāng)前較低利率，緩解房貸負(fù)擔(dān)。
　　美國(guó)民眾面對(duì)房?jī)r(jià)下跌更多是采取比較理性的行動(dòng)，會(huì)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則。而政府以及銀行等有關(guān)方面也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的措施，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，盡量減少購(gòu)房者的損失。

日本：房?jī)r(jià)跌80%，找央行也找開發(fā)商

　　《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》文章 野村先生（化名）在日本一家證券公司工作，現(xiàn)在是一名中層管理人員。他告訴記者，對(duì)中國(guó)現(xiàn)在發(fā)生的一切，他感到很熟悉，似曾相識(shí)。
　　1985年后的日本，正是樓市癲狂的時(shí)期，樓市泡沫在1990年達(dá)到頂峰，房?jī)r(jià)漲了七八倍。隨之而來(lái)的是泡沫破裂，樓市崩盤，這個(gè)過(guò)程不過(guò)六七年的時(shí)間。
　　日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，讓很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人還在背著當(dāng)年欠下的沉重債務(wù)，還買房產(chǎn)的銀行貸款。
　　野村是在1991年在東京町田車站附近買的公寓房。當(dāng)時(shí)日本泡沫經(jīng)濟(jì)正破滅，房?jī)r(jià)從高位下降。這棟距離車站走路僅8分鐘的10層高的公寓，面積80平米，最早售價(jià)8000萬(wàn)日元（100日元約合8.25元人民幣），他在和銷售商討價(jià)還價(jià)后，以6000萬(wàn)日元買下來(lái)。
　　20多年過(guò)去了，現(xiàn)在按二手房銷售的話，只能賣到3000萬(wàn)日元，不到當(dāng)初的三分之一。
　　按照日本的規(guī)定，房貸最高可以貸35年，貸款額最高上限為年收入的4倍。當(dāng)時(shí)野村和妻子的年收入加起來(lái)是1000萬(wàn)日元，總共可以貸款4000萬(wàn)日元，所以只支付了2000萬(wàn)日元的首付。
　　貸款還了這么多年，現(xiàn)在每個(gè)月大概還款不到20萬(wàn)日元，發(fā)獎(jiǎng)金的月份還40萬(wàn)日元，還剩不到1000萬(wàn)日元的貸款，但是野村并不急著還。因?yàn)楝F(xiàn)在的貸款利息很低，大概只有1.8％左右。而在泡沫經(jīng)濟(jì)最鼎盛時(shí)期，貸款利息曾高達(dá)8％。他貸款時(shí)選擇的是變動(dòng)利息。在房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本經(jīng)濟(jì)狀況惡化，市場(chǎng)資金需求下降，企業(yè)不景氣，企業(yè)都不去貸款了，利息就下降了?，F(xiàn)在，日本央行還在主導(dǎo)實(shí)施零利息的政策。
　　回顧日本泡沫經(jīng)濟(jì)前后的房?jī)r(jià)可以看出，房?jī)r(jià)1990年的頂峰到1994年的谷底，差價(jià)大概為80％，而野村是在房?jī)r(jià)下降大概40％時(shí)買的，當(dāng)時(shí)以為不會(huì)再跌了，沒想到那只是泡沫破裂的中途階段。以他來(lái)看，現(xiàn)在中國(guó)的房產(chǎn)泡沫估計(jì)還只是在下降了20％左右的階段，如果看看日本這面鏡子，就會(huì)推測(cè)出中國(guó)房?jī)r(jià)還有多少下降的空間。
　　在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，日本也出現(xiàn)過(guò)有業(yè)主去找開發(fā)商退錢的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)如果差價(jià)比較小的話，比如在1000萬(wàn)日元的話，開放商就退給了業(yè)主。但是并沒有法律規(guī)定開放商有業(yè)務(wù)將房?jī)r(jià)差價(jià)的損失賠償給業(yè)主。不過(guò)，野村告訴記者，由于日本人“自我責(zé)任”意識(shí)又都比較強(qiáng)，覺得買房都是自己的責(zé)任，所以業(yè)主找開發(fā)商鬧事的事情基本沒有沒聽說(shuō)。