德國房價(jià)為何10年穩(wěn)定
時(shí)間:2011-12-28 20:14來源:人民論壇 作者:曹建海;徐曉春 點(diǎn)擊:
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德國住房市場及其現(xiàn)狀
過去10年，許多國家都把房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致全球房價(jià)飛漲最后崩盤。而在這期間，德國房價(jià)卻能始終保持較低水平，德國的名義房價(jià)每年僅上漲1%，而德國物價(jià)水平平均每年漲幅卻達(dá)2%，也就是說扣，除掉物價(jià)因素，德國的房價(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。
據(jù)德意志聯(lián)邦銀行在2007年6月18日公布的月報(bào)中稱，近年來德國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，德國家庭收入迅速增加，家庭平均凈資產(chǎn)達(dá)20萬歐元。自1977年至今的30多年中，德國個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長了3倍，但是同期平均房價(jià)僅上漲了60%。目前，德國普通住宅每平方米均價(jià)在1000到2000歐元之間，可以看出，德國的房價(jià)實(shí)際水平不是很高。
德國住房市場穩(wěn)定的原因
“房價(jià)10年不漲”的德國，房地產(chǎn)業(yè)在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。其中最根本的原因是德國獨(dú)具特色的房地產(chǎn)政策，該政策已成為德國“社會市場經(jīng)濟(jì)模式”的重要組成部分。
第一，合理的住房福利政策導(dǎo)向。德國政府在政策上并不把房地產(chǎn)，特別是住宅建設(shè)，作為德國經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定，“德國是一個(gè)高福利國家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。因此，雖然德國政府特別是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房價(jià)，來增加當(dāng)?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿?br />
第二，完善的房地產(chǎn)市場機(jī)制抑制高房價(jià)。由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)使各國房地產(chǎn)業(yè)受到極大沖擊，房地產(chǎn)市場大受挫折，而此時(shí)德國房地產(chǎn)市場卻很穩(wěn)定。分析其緣由，完善的房地產(chǎn)市場機(jī)制，起到了關(guān)鍵性作用。
科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的首要手段。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依據(jù)人口的需求而定，基本滿足每個(gè)家庭有一套住房的需要。
德國完善的房屋租賃市場，為保證德國房價(jià)的穩(wěn)定起到了很好的牽制作用。德國自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。由于德國嚴(yán)格的租房法，注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。
德國鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷，是保證房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，目前合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。
德國的房地產(chǎn)評估獨(dú)立于政府之外，評估員只對自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益。這就使得德國的房地產(chǎn)價(jià)格既不取決于政府，也不取決開發(fā)商，而是取決于市場，市場上的房地產(chǎn)價(jià)格則取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。
第三，完善的信貸制度為穩(wěn)定房價(jià)提供了金融制度保障。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。
第四，嚴(yán)厲的稅收政策抑制投機(jī)行為。稅收手段是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。這些嚴(yán)厲的稅收制度極大縮小了房產(chǎn)商和炒房者的盈利空間，使得他們投機(jī)房地產(chǎn)無利可圖，只得放棄炒作房地產(chǎn)。
第五，健全的法律機(jī)制為穩(wěn)定房價(jià)提供了法律保障。德國法律規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%，即為“超高房價(jià)”，構(gòu)成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價(jià)沒有降到合理范圍之內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的50%，則為“房價(jià)暴利”，便觸犯了《刑法》，構(gòu)成犯罪，可以判處三年徒刑。這些法律不僅抑制了國內(nèi)炒房者的投機(jī)行為，而且還有效地抵制了“海外炒房團(tuán)”干擾國內(nèi)房價(jià)市場穩(wěn)定的投機(jī)行為。
德國的穩(wěn)定住房政策對中國的啟示
如何解決中國居民的住房問題?德國的房價(jià)十多年保持不變的奇跡給我們提供了很好的借鑒模式。
第一，放棄房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位是關(guān)鍵。隨著2003年國務(wù)院“18號文”的頒布，國家對房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)做了肯定，國內(nèi)房價(jià)也正式開進(jìn)了“快車道”，房地產(chǎn)也被視為拉動經(jīng)濟(jì)增長的核心支柱產(chǎn)業(yè)。 但與此同時(shí)，在房價(jià)飆升的背后，老百姓居住問題卻日益惡化，富裕階層通過炒房獲取暴利，大部分中低收入階層要么為房子“背負(fù)”二三十年的債務(wù)，要么就只能對高房價(jià)望而興嘆。因此，我們應(yīng)該借鑒德國模式，放棄將房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，采取福利住房政策，解決居民住房問題。
第二，完善住房市場體系和機(jī)制。這又主要包括如下幾個(gè)方面：
制定科學(xué)的房地產(chǎn)市場規(guī)劃，保證供需平衡。要保證居者有其屋，政府就必須制定科學(xué)而嚴(yán)密的房地產(chǎn)規(guī)劃，依據(jù)人口需求增長而確定房屋的供給，而不能將房地產(chǎn)供給完全交給房地產(chǎn)開發(fā)商決定。
可放寬房屋建設(shè)管制，允許自建房和集資建房。目前，我國城鎮(zhèn)居民只能從開發(fā)商那里購買商品房，這就造成了開發(fā)商壟斷房屋供給。要抑制高房價(jià)，不能單靠政府規(guī)定房價(jià)應(yīng)該定在某個(gè)范圍，而應(yīng)該從源頭上解決該問題，增加商品房和保障房供給，允許居民自建房和單位集資建房，改變開發(fā)商壟斷房屋供給的局面。
規(guī)范房屋租賃市場。近幾年，我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，許多工薪階層奮斗了一生，也買不起一套房。無奈之下，只得選擇租房。在這種情況下，租房市場異?；鸨┎粦?yīng)求，便形成了賣方主導(dǎo)的局面。房屋的租賃價(jià)格并非是由買賣雙方?jīng)Q定，而是由房主任意定價(jià)，并且租房的時(shí)間一般較短，一個(gè)租賃周期結(jié)束后，房主便會上調(diào)房價(jià)，否則便要求租房者搬離。由于沒有健全市場和法律保障，租房者毫無討價(jià)還價(jià)的能力。因此，完善租房市場，設(shè)定合理的房屋租賃價(jià)格是關(guān)鍵。政府應(yīng)通過減免稅收等手段，鼓勵(lì)更多存量房進(jìn)入租賃市場，保證供需平衡，穩(wěn)定價(jià)格。同時(shí)還需要大力發(fā)展公共租賃住房，切實(shí)解決低收入群體“租不到房、租不起房”的實(shí)際困難，逐步建立多渠道、多層次的租賃房供應(yīng)體系。
第三，落實(shí)和完善住房保障機(jī)制。雖然保障房已經(jīng)搞了很多年，中央圍繞著保障房也推了不少政策，不斷追加保障房的規(guī)模。但反觀2009年全國人大常委一份調(diào)研，2009年全國保障房任務(wù)的投資完成率僅為23.6%。目前在全國城鎮(zhèn)的低保家庭中，各級政府已通過各種方式緩解住房困難的僅占7%左右;在全國已開展廉租住房的城市，其覆蓋面僅在1%左右。這項(xiàng)惠民工程，幾乎成了中央和老百姓的“兩頭熱”，而許多地方政府積極性不高。要解決這一問題，可以借鑒德國模式，將房地產(chǎn)政策作為政府官員業(yè)績的考核標(biāo)準(zhǔn)，而非僅看GDP的增長來決定其升遷。通過這一政策，則可以很好推動地方政府關(guān)注保障房政策的落實(shí)和實(shí)施。 (作者分別為中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員;中央財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院碩士) |
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