宋太宗
古代中國(guó)沒有土地證,沒有登記簿,一旦發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)糾紛,只能靠契約來判決,而契約是可以造假的,你偽造一份賣契,就能白占別人的地皮和房子,如此荒誕的案例在中國(guó)古代史上屢見不鮮。
宋太宗在位時(shí),一個(gè)名叫趙孚的法官就曾經(jīng)感嘆說:“莊宅多有爭(zhēng)訴,皆由衷私妄寫文契,說界至則全無丈尺,昧鄰里則不使聞知,欺罔肆行,獄訟增益。”意思是說房地產(chǎn)糾紛越來越多,幾乎每一宗糾紛都涉及到虛假契約,而且官方又無從查考,很多案件只能懸而不決。
為了解決這個(gè)問題,趙孚上奏太宗,建議進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記:將每一宗不動(dòng)產(chǎn)交易都登記在冊(cè),當(dāng)民間發(fā)生糾紛時(shí),以官方登記簿為準(zhǔn),凡跟簿冊(cè)不一致的,一律視為偽契。
宋太宗采納了他的建議,隨即頒發(fā)圣旨:“應(yīng)典賣倚當(dāng)莊宅田土,今后并立合同契四本,一付錢主,一付業(yè)主,一納商稅院,一留本縣,違者論如法。”以后無論不動(dòng)產(chǎn)買賣還是不動(dòng)產(chǎn)抵押,一律要簽四份合同,一份交給買方,一份交給賣方,一份交“稅務(wù)局”備案,一份交“縣政府”備案,否則以違法論處。
宋太宗的做法非常合理,也非常有意義,既有利于明晰產(chǎn)權(quán)、減少糾紛、保護(hù)民產(chǎn),使其免遭巧取豪奪,又有利于增加稅收--過去老百姓為了逃交契稅,買賣房屋很少過戶,現(xiàn)在好了,交易雙方必須拿著契約去衙門登記,想偷稅漏稅也不可能了。
可惜的是,太宗的圣旨并沒有真正推行下去,直到他駕崩,甚至直到三百年后宋朝亡國(guó),“天下契書之奸巧一如往時(shí)。”不動(dòng)產(chǎn)交易很多,不動(dòng)產(chǎn)登記很少,虛假契約一如既往,民間糾紛一如既往。
宋朝以降,每個(gè)朝代隔三差五都會(huì)呼吁一回不動(dòng)產(chǎn)登記,結(jié)果都沒能實(shí)現(xiàn)。包括上世紀(jì)三四十年代,國(guó)民黨政府先后4次頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》,讓“一切公私房屋之所有人向地政局作確定之報(bào)告,請(qǐng)領(lǐng)登記證,并照章納稅”,響應(yīng)者依然寥寥無幾??梢钥隙ǖ卣f,中國(guó)歷史上每一場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)登記最后都是以失敗而告終的。
不動(dòng)產(chǎn)登記利國(guó)利民,意義重大,這樣的好政策為什么總是推行不下去呢?原因有二,一是受技術(shù)所限,二是跟體制有關(guān)。據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》