剛需入市是春節(jié)過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升的重要原因。當(dāng)前的樓市升溫也不代表房地產(chǎn)調(diào)控將放松。
在穩(wěn)定現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，更好地滿足剛性購(gòu)房需求，是樓市調(diào)控的必然選擇。
今年春節(jié)以后，特別是3月份至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量有比較明顯的回升。這被不少人解讀為樓市“回暖”。該如何看待當(dāng)前樓市成交量的緩慢回升?
業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來(lái)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策特別是“限購(gòu)”的影響，投資投機(jī)性需求仍然難以入市，而目前自住性購(gòu)房成為主流，不少項(xiàng)目首次購(gòu)房比重達(dá)到了70%，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%，也就是說(shuō)，絕大多數(shù)都是首次置業(yè)。
同時(shí)，部分降價(jià)促銷比較大、價(jià)格下調(diào)比較到位的總價(jià)低、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好，而一些原本定價(jià)比較高、目前還處在高價(jià)位的一些大戶型或高總價(jià)的房子，成交相對(duì)較差。
由此可見(jiàn)，剛需入市是春節(jié)過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升的重要原因。不僅如此，今年以來(lái)，有10多個(gè)城市調(diào)整了公積金貸款政策，大都增加了公積金貸款額度。以重慶市為例，5月28日，重慶市宣布調(diào)整公積金貸款政策。以前，公積金貸款一個(gè)家庭最高可貸40萬(wàn)元。如今，這一比例翻倍，單人貸款限額由20萬(wàn)提高到40萬(wàn)元，一個(gè)家庭最高可貸80萬(wàn)元。
由于住房公積金貸款通常主要用于首套購(gòu)房和改善性住房需求，且貸款利率比商貸利率低，如果再增加貸款額度，利用公積金貸款購(gòu)買首套住房將大大減輕購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)將降低首付壓力。因此，提高公積金貸款額度的政策變化有望進(jìn)一步帶動(dòng)剛需入市，樓市成交量有望穩(wěn)步回升。
有人擔(dān)心樓市升溫可能抬高房?jī)r(jià)，沖擊來(lái)之不易的調(diào)控成果。需要強(qiáng)調(diào)的是，更好地滿足剛需帶來(lái)的樓市升溫并不等于放松調(diào)控。
作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控最重要手段之一的“限購(gòu)”政策，旨在擠出存在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資投機(jī)性需求，而目前“限購(gòu)”政策并沒(méi)有任何放松跡象。多地曾試圖出臺(tái)新政打破“限購(gòu)”，卻都被叫停，彰顯了國(guó)家對(duì)于此次調(diào)控堅(jiān)定的決心。
在利用“限購(gòu)”等措施遏制投資投機(jī)性需求的同時(shí)更好地滿足剛性需求，正是調(diào)控朝著精細(xì)化方向發(fā)展的重要標(biāo)志。剛性需求入市的同時(shí)，“限購(gòu)”政策不會(huì)停止，因此不會(huì)帶來(lái)成交量的大幅度增長(zhǎng)以及房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)。相反，剛需入市可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商增加普通住房的供給量，甚至為房?jī)r(jià)繼續(xù)下行創(chuàng)造條件。
剔除市場(chǎng)中的投資投機(jī)性需求有利于房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸到合理價(jià)位；通過(guò)盤(pán)活存量房滿足剛性需求有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢?jiàn)，遏制投資投機(jī)性需求與更好地滿足剛需是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控并行不悖的兩個(gè)方面，且缺一不可——一旦“限購(gòu)”放松，房?jī)r(jià)將有可能報(bào)復(fù)性反彈；而如果不能更好地滿足剛性需求，也將有違調(diào)控初衷。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要陣地，應(yīng)該促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足剛需恰是促其平穩(wěn)健康發(fā)展的重要途徑。
不難看出，樓市升溫不代表放松調(diào)控，在穩(wěn)定現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，更好地滿足剛性購(gòu)房需求，是樓市調(diào)控的必然選擇?？?舒
