在投資機會乏善可陳，投機標的風險難控的今天，地鐵物業(yè)可謂不失為一條不錯的投資選擇。那么地鐵物業(yè)到底有沒有優(yōu)勢，它的優(yōu)勢如何評估，相信這是大部分有投資意向的人所關注的焦點。有兩個數(shù)據(jù)可以供參考：根據(jù)有關統(tǒng)計，香港、北京、上海、廣州等國內一線城市的地鐵物業(yè)價格平均高于同片區(qū)、同等素質物業(yè)30%以上，沿線商鋪的出租率更是高達100%。關于地鐵和房產的關系，以上城市已經(jīng)用事實給我們作了最好的詮釋。
事實上，地鐵不僅會擴大人們的生活半徑和工作半徑，也對人的居住心理產生根本性的改變。當?shù)罔F發(fā)展到一定程度，影響到人的生活方式和思維模式時，地鐵會帶來高價值效應，如果這種發(fā)展能保持向上的趨勢，地鐵就會升值，所謂升值概念一方面是指物業(yè)自身價值的提升，另一方面是指當其他物業(yè)跌價時，還能保持樓價不跌，其次就是它具有更強的變現(xiàn)能力。蘭州的地鐵還處于建設的初期階段，地鐵物業(yè)還處于開發(fā)的初期階段，其中自然蘊含著巨大的商機。如何開發(fā)和利用它，便成了有識之士的關注焦點。
蘭州地鐵建設成效顯著
2014年是蘭州軌道交通發(fā)展中值得紀念的一年，1號線一期工程全面開工建設，蘭州人民的“地鐵夢”開始變?yōu)楝F(xiàn)實。在這一年中，蘭州市軌道交通有限公司緊緊圍繞1號線一期工程建設這一主線，統(tǒng)籌推進西客站配套工程、資源開發(fā)、新線建設籌備、項目融資等工作，累計完成投資94.71億元，其中1號線一期工程累計完成投資76.65億元，占總投資的35%；西客站配套工程累計完成投資8.27億元，占總投資的12%；交通疏解道路累計撥付資金9.29億元；資源開發(fā)項目累計完成投資5000萬元。
經(jīng)過多年精心籌備，2014年3月28日，1號線一期工程全線開工建設，按照“先疏后進”的原則，先期實施樹木移植、管線遷改和交通疏解工作，工程建設正穩(wěn)步推進。車站主體工程有序展開：截止到2014年底，20座車站中，除省政府站、陳官營站正在進行拆遷和施工準備外，其余18座車站以及東崗車輛段、陳官營停車場已全面開工建設。圍護結構及土石方開挖完成了總量的85%；車站主體結構完成了總量的50%；11月1日，全國首臺下穿黃河盾構機始發(fā)，開始穿黃盾構施工，盾構區(qū)間和暗挖區(qū)間完成了總量的5%，陳官營停車場及東崗車輛段完成了土建總量的16.2%。管線遷改、交通疏解工作基本完成：協(xié)調推進管線遷改工作，雨污水一期遷改完成了94%，給水一期遷改完成了82.3%，熱力一期遷改完成了91.8%，燃氣一期遷改完成了82.8%，電力遷改完成了81%，二熱管線遷改全部完成。強化交通疏解工作，遵循道路“借一還一”或“借三還二”的原則，采取局部蓋挖順做等工法，最大限度降低施工對交通的影響。機電設備招標工作進展順利：超前謀劃，啟動了機電設備招標工作，完成了1號線一期工程供電、弱電、信號、綜合監(jiān)控、自動售檢票、車輛、牽引系統(tǒng)和車站機電、段場工藝等14個大項的設備招標工作，占機電設備總量的60%。
著力開展沿線資源開發(fā)
地鐵本身是一個價值的占有者，同時也是一個價值的創(chuàng)造者，地鐵物業(yè)就是吸納了地鐵創(chuàng)造的價值而令自己身價倍增。對于蘭州這樣一個有著特殊地理環(huán)境的城市而言，地鐵物業(yè)將創(chuàng)造與它自身條件相協(xié)調的價值，甚至會物超所值。
蘭州東西長40公里，南北寬3公里，呈帶狀橫貫東西，是典型的“兩山夾一河”地形，發(fā)展空間極其有限。作為一個寸土寸金的城市，城市空間的拓展顯得尤為重要。而隨著蘭州市軌道交通建設的逐步實施，蘭州城市框架將進一步拉大。但是對于城區(qū)核心區(qū)域來說，地鐵很難改變現(xiàn)有商圈重心，但模式必然會發(fā)生相應變化，這就是點狀向帶狀的過渡和發(fā)展。但不可否認，地鐵一旦開通，一些老商圈會逐漸淪落，就如當初的鐵路局商圈，一些商圈會被激活甚至重新打造或得到強化，一如張掖路步行街對于西關的強化，一些新商圈更會興起。
西站爭奪蘭州城市中心功能區(qū)的戰(zhàn)爭已經(jīng)打響，它提出了“搶抓高鐵機遇，打造中央商務區(qū)”的明確目標。目前，西站充分利用蘭新高鐵開通帶來的“高鐵經(jīng)濟效應”，重新對西客站周邊區(qū)域城市功能進行規(guī)劃調整，重點發(fā)展商務服務、交通服務、酒店公寓、時尚購物等現(xiàn)代商貿服務業(yè)，把西客站周邊8平方公里區(qū)域打造成以現(xiàn)代服務業(yè)為主的蘭州中央商務區(qū)。
同時，西站正在緊鑼密鼓地加快西客站南北廣場建設與開發(fā)，全力解決軌道交通、城市交通與鐵路站場的對接，重點發(fā)展文化娛樂、商貿服務、休閑購物、酒店公寓等新產業(yè)。加快老工業(yè)區(qū)搬遷改造與開發(fā)。重新對搬遷后的企業(yè)進行產業(yè)規(guī)劃，重點在該區(qū)域布局現(xiàn)代商貿服務業(yè)。按照“騰籠換鳥”的思路，對西客站周邊鋼材市場、汽車銷售、機械銷售、木材批發(fā)等企業(yè)加快搬遷步伐，逐步實現(xiàn)向星級酒店、餐飲服務、金融服務、信息服務、時尚購物及娛樂消費服務轉型。
以蘭州中心為核心的商業(yè)地產已經(jīng)大打BRT牌、高鐵牌和地鐵牌。在這里，交通的功能被強化，它的意義被放大。對蘭州這座被堵怕的城市來說，這方面的意義一點都不為過。關鍵是，蘭州的地鐵物業(yè)什么時候能夠引起足夠的重視并得以執(zhí)行切實可行的實施。
專家表示，蘭州軌道交通建設統(tǒng)籌兼顧，在解決城市交通問題的同時，對促進城市合理布局，引導城市發(fā)展、強化城市(區(qū)域)間協(xié)調發(fā)展有著積極意義。更重要的是，地鐵建設，猶如一個巨大的杠桿，可以撬動巨量資金。相關研究表明，每投資1億元的軌道交通項目，可帶動GDP增長2.63億元，增加8000個以上的就業(yè)崗位。一方面，城軌在建設及運營過程中將拉動建筑、建材、機械制造、電子、冶金等關聯(lián)產業(yè)的增長。另一方面，將拉動旅游、環(huán)保、房地產等行業(yè)的增長。因此，軌道交通建設將推動蘭州市多元支柱產業(yè)體系加快發(fā)展，拉動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。
同時，軌道交通優(yōu)化增強了地面的使用價值和使用效率，增強了地面和地下的交通聯(lián)系，利用地下空間修建商場、車庫等，將促進城市商貿結構變?yōu)榈厣?、地下相結合的立體商貿結構，從而有效整合城市交通業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)濟業(yè)態(tài)、文化業(yè)態(tài)，形成新的商圈，實現(xiàn)蘭州市城市發(fā)展結構由單一的平面結構向多維立體結構轉變，引導城市發(fā)展與擴張。以北京、上海、廣州等城市為例，地鐵沿線的北京的建國門、上海的徐家匯、廣州的天河都成為了當?shù)厣虡I(yè)核心圈。
目前，蘭州正在進行一場規(guī)模宏大的結構調整戰(zhàn)略，其標志是正在加緊構建六大經(jīng)濟板塊。即蘭州中央商務區(qū)經(jīng)濟板塊正在加緊建設，甘肅機電五金物流中心、甘肅國際機電水暖城、萬輝國際廣場建成并全面營業(yè)，萬壽宮黃金珠寶城建設完工，蘭州國際商貿中心已完成裙樓主體，蘭石集團原址開發(fā)已完成規(guī)劃設計；三灘文化商貿經(jīng)濟板塊初步成型；彭家坪生態(tài)科技經(jīng)濟板塊有序推進；文化旅游產業(yè)經(jīng)濟板塊步入快速軌道，石佛溝游客服務中心已建成，新建人行步道700米，將軍溝3條道路和大溝600米河道治理已完工，黃河母親主題文化公園、華夏文明收藏文化博覽園、黃河樓等10個文化旅游項目已完成前期手續(xù)辦理，全年旅游接待人數(shù)443.8萬人（次），旅游總收入達到35.07億元；西果園倉儲物流經(jīng)濟板塊與南繞城公路同步啟動；黃峪整鄉(xiāng)扶貧開發(fā)綜合經(jīng)濟板塊建設順利。這場調整，其重心還是在于利用并激活地鐵物業(yè)戰(zhàn)略，旨在開啟蘭州地鐵物業(yè)新時代。
地鐵物業(yè)發(fā)展前景可期
蘭州地鐵一旦開通，您首先想到的是什么？可能大多數(shù)人想法一樣，出門終于可以不用擠公交了。地鐵之前，公交確實是蘭州人出行的最重要交通工具。關于擠公交的故事，一千名蘭州人心中就有一千個說不清道不明的理由和煩惱。不管周末游玩出個門，還是上班時間出個門，或者購物擠個車，人氣爆棚那是想都不用想的事兒，彼此之間“磨磨蹭蹭”耗時耗力蹭到終點。不過地鐵一來，這樣的問題就能得到有效解決，嚴格控制的?？繒r間不會因不可知因素被耽擱，風馳電掣的行駛時速讓您在一盞茶不到的工夫從東到西。住得再遠一點也沒關系，因為不用擔心上班遲到了。但有一點是必要的，一定要住在離地鐵站點不遠的地方，試想先坐個公交再轉個地鐵，那還不如一直擠公交罷了。
不僅普通市民，就是不少蘭州的有車一族也在期盼著地鐵的開通，家住安寧的劉先生說：“雖然對于大部分有車一族的人來說，地鐵不是必需品。但是隨著路況的不暢，隨著地鐵快捷便利優(yōu)勢的顯現(xiàn)，尤其隨著日后汽油價格的不斷上漲，有可能會迫使有車一族轉搭地鐵，屆時這部分市民的置業(yè)趨勢當然也會隨之有所改變。”地鐵的吸引效力無疑是相當明顯的。
除了改變人們的生活方式，地鐵還能帶來什么？據(jù)相關統(tǒng)計資料顯示，目前國內地鐵早期物業(yè)如北京、上海、廣州、深圳等地，在地鐵沿線物業(yè)的升值基本保持在每年30%的幅度，個別地鐵上蓋物業(yè)更是達到了150%—200%的巨大升值幅度。從全國地鐵沿線樓盤升值的數(shù)據(jù)來看，不論是地鐵沿線的住宅樓還是商業(yè)項目，其漲幅和升值潛力都相當大。
現(xiàn)實情況也是如此，自從蘭州地鐵確定開建以來，規(guī)劃的沿線樓盤紛紛打出了地鐵牌。一時間，地鐵樓盤也成了蘭州樓市一個搶眼的板塊，地鐵所帶來的經(jīng)濟效應十分強勁。這個道理顯而易見，因為地鐵的存在會帶來選擇快捷簡便出行方式的強大人流，有人氣在，什么東西不好賣？當然，身在蘭州的開發(fā)商和投資者也充分意識到這一點。于是我們看到，隨著地鐵線路規(guī)劃的出爐以及眼下的即將開通火熱開建，城市軌道周邊聚集了數(shù)多個“地鐵物業(yè)”，在整個城市樓市處于委靡的當下，地鐵概念的樓盤依然堅挺。
從國內外各大城市的狀況來看，商業(yè)項目比較集中在地鐵沿線是一種必然的發(fā)展模式。朝九晚五的普通工薪階層和白領必然將地鐵沿線作為自己置業(yè)的首選地，而地鐵沿線的巨大人流，也會強烈刺激精明商家的神經(jīng)，這一現(xiàn)象在蘭州將成為突出。東西極長南北極窄的城市格局，正適合地鐵的運行。而商家首選地鐵沿線也會成為一種必然。
5大地上開發(fā)項目加速推進
為了加快蘭州市軌道交通建設，多渠道籌集建設資金，以在地鐵沿線儲備土地進行商業(yè)開發(fā)和配套建設公益項目為主的蘭州市軌道交通公司地鐵+物業(yè)的發(fā)展模式正在積極推進。
2014年，按照“地鐵+物業(yè)”的發(fā)展理念，蘭州軌道公司積極開展沿線資源開發(fā)工作。主動爭取政策支持，蘭州市政府通過的《支持軌道交通沿線資源開發(fā)的意見》，為資源開發(fā)提供了政策保障。東崗車輛段綜合開發(fā)項目、廣場西口商業(yè)辦公樓開發(fā)項目、小西湖商業(yè)開發(fā)項目、西關十字榮華商廈升級改造項目、西客站商業(yè)辦公開發(fā)項目等5個地上開發(fā)項目完成了前期立項、可研、設計等工作；其中，蘭州市小西湖商業(yè)開發(fā)項目位于蘭州市西津東路北側，西側為龍林大廈高層商住樓，北側及東側為小西湖公園，南側緊鄰小西湖地鐵車站，地鐵風亭位于該地塊內，總用地面積約為2381.8平方米（合3.58畝），規(guī)劃用地性質為商業(yè)開發(fā)用地。地上6層，局部3層，地下1層，總建筑面積7931.2平方米，工程總投資約3000萬元。廣場西口商業(yè)辦公樓項目位于蘭州市城關區(qū)慶陽路與金昌路十字路口（廣場西口）西南角，北側為蘭州電信公司，南側為省國稅廳，西側為招銀大廈，東側為數(shù)碼大廈，軌道交通1號線地鐵出入口位于該地塊內，總用地面積約為6006平方米。此外，迎門灘站、東方紅廣場站、奧體中心站、西關十字站、五里鋪站等5個地下空間開發(fā)項目完成了方案設計、可研修編和初步設計工作；鴻安家具市場和蘭州市農業(yè)機械總公司保障房2個合作開發(fā)項目已簽訂協(xié)議；沿線施工圍擋的傳媒開發(fā)項目正在順利實施；新區(qū)彩虹城沿街商鋪物業(yè)開發(fā)項目，招商意向承租戶約130戶，簽訂意向性協(xié)議18戶，面積約6000平方米。
蘭州市軌道公司表示，2015年是蘭州軌道交通事業(yè)發(fā)展的關鍵之年、攻堅之年，建設任務非常艱巨。將堅定不移地走“地鐵+物業(yè)”發(fā)展的路子，解決好工程建設時間緊、任務重、難度大和管理經(jīng)驗不足、管理方式粗放的矛盾。注重政策落地實施，穩(wěn)步推進資源開發(fā)和土地儲備工作。將充分用好省委、省政府提出的“蘭州市可將軌道交通沿線土地以作價入股方式進行配置”這一政策，充分研究和借鑒其他城市在土地作價入股方面的好做法、好經(jīng)驗，提出具體實施方案和政策建議。完成和平、定遠、榆中地區(qū)不低于20000畝、蘭州新區(qū)不低于5000畝的土地儲備。完成資源開發(fā)項目投資21.25億元，東崗車輛段綜合開發(fā)項目要實現(xiàn)一期主體結構封頂，完成二期基礎結構，完成投資12.31億元；廣場西口商業(yè)辦公樓項目，完成土方開挖量的25%，完成投資0.39億元；建成小西湖商業(yè)開發(fā)項目，完成投資0.27億元；啟動榮華商廈升級改造項目，完成投資60萬元；與軌道交通1號線主體同步實施迎門灘、奧體中心、東方紅廣場和五里鋪站地下空間開發(fā)項目，完成投資2.58億元；完成新區(qū)彩虹城項目產權證辦理、裝飾裝修工程，完成投資5.7億元。
地鐵縮短了城市的空間距離，開啟了臨鐵而居的全新生活格局；地鐵也擴大了中心商圈的輻射范圍，其短期內凝聚大量人流的特點，為商業(yè)物業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機。蘭州地鐵一旦建成通車，被堵在路上將會成為永遠的過去式，對于時間就是金錢的現(xiàn)代都市人而言，這一特點自然會令地鐵物業(yè)在順市時將有較大的升值空間，在逆市時則具有較強的抗跌能力。地鐵物業(yè)已經(jīng)成為這個城市目前最具前景的熱門商機。然而，眾所周知，地鐵建設需要巨大的資金投入，以及其后期運營模式，都是一個巨大的挑戰(zhàn)。而備受各界推崇的“地鐵+物業(yè)”的經(jīng)營模式，即地鐵的建設與地下商業(yè)開發(fā)緊密聯(lián)系形成共贏，同時地鐵沿線的地產開發(fā)、物業(yè)開發(fā)支撐了地鐵的營運，也正成為蘭州軌道交通的發(fā)展理念。
(責任編輯：鑫報)
